マイホームなど不動産の購入を検討している方にとって、資金計画は重要なポイントです。
購入にあたって住宅ローンの利用を考えている方も、返済額や期間など事前に計画を立てているのではないでしょうか。
しかし購入する住宅によっては、まとまった自己資金が必要になるケースがありお悩みの方もいるかも知れません。
そこで今回はマイホームの購入を検討している方へ向けて、住宅ローンのつなぎ融資について必要なケースやメリットも合わせてご紹介します。
マイホームの資金計画を考えている方はぜひ参考にしてみてくださいね。
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つなぎ融資とは住宅ローンの契約や融資がおこなわれる前に、建築中に支払いが必要な土地の取得費用や建築費など限定された用途に対して受けられる融資のことを指します。
通常の住宅ローンは入居できる状態に完成した建物に対しておこなわれる契約のため、注文住宅など建設中の建物の場合は契約ができません。
そのため新築住宅などの建設にかかるさまざまな費用は、建設前や建設中に自己資金で支払うことになります。
しかしつなぎ融資は建物が完成していなくても無担保で借り入れできる仕組みのため、自己資金がなくても建設に必要な費用を支払える方法といえるでしょう。
つなぎ融資の特徴と流れとは？
つなぎ融資は住宅ローンとは別の融資契約ですが、利用するためには住宅ローンを同時に組む必要があるのが特徴といえるでしょう。
その理由としては、つなぎ融資の元金は住宅ローンの融資額で一括返済するのが基本となっているからです。
たとえば新築住宅などの場合まずは金融機関につなぎ融資を申し込み、その融資で土地や着工金、中間金などの諸費用を支払います。
その後建物が完成し住宅ローンの審査を通過して受けた貸付金をつなぎ融資の返済に充て、返済していく流れです。
またつなぎ融資を受けている間は元金ではなく利息だけを支払い、元金は住宅ローンの融資時に一括返済するのも特徴といえるでしょう。
さらに通常の住宅ローンと異なり、つなぎ融資は高い金利が設定されているのも特徴の一つかも知れません。
つなぎ融資の金利が高いのは借り入れ限度額が低く、借り入れ期間も短いため金利を低くしてしまうと融資する金融機関にとってリスクがあるのが理由といえます。
住宅ローンだけでは難しい！つなぎ融資が必要なケースとは？
建物が完成する前に利用することが可能なつなぎ融資ですが、その使用用途は限定されており何にでも自由に使えるわけではありません。
つなぎ融資で借り入れたお金は原則、建物の建築資金や土地の取得費用など建設前や建設中にかかる不動産取得費用の支払いに利用することができます。
そのためつなぎ融資を多く活用するケースは大きく分けて3つです。
注文住宅を購入するケース
つなぎ融資を活用するケースの一つ目は注文住宅を購入するケースといえます。
注文住宅を建てる場合には建設途中で着工金や中間金などを支払わなくてはなりません。
もちろん自己資金でこれらの費用をまかなえる場合はつなぎ融資を利用する必要はありませんが、着工金や中間金を合計すると建築費用の半分を占めるほど高額になるケースもあります。
そのため自己資金を用意するのが難しい場合は、つなぎ融資を活用するのも一つの選択肢といえるでしょう。
また住宅を建てるための土地を取得するケースでも、土地の代金を先に支払うためにつなぎ融資を活用することができます。
中古物件のリノベーションをおこなうケース
つなぎ融資を活用できるケースの二つ目は中古住宅でリノベーションをおこなうケースです。
築年数の経った中古住宅を購入しリノベーションをおこなう場合には、注文住宅を建てるときと同じように着工金や中間金の支払いが必要になります。
これらの費用を自己資金で用意できない場合は、つなぎ融資を利用して費用の支払いに充てることが可能です。
もちろんリノベーションをおこなわず中古住宅の購入だけをおこなう場合は、建物がすでに建っているため住宅ローンで対応することができます。
引渡し時に住宅ローンの融資が間に合わないケース
三つ目は住宅ローンの契約や融資が物件の引き渡しに間に合わないケースです。
通常住宅ローンは引き渡しまでに契約をおこない、融資が間に合うように双方確認をしながら手続きを進めることが一般的といえるでしょう。
ところが確認不足だけでなく、さまざまな要因によって融資が引き渡し日時に間に合わないことも稀にあります。
しかし住宅などの不動産は決済がされなければ物件を引き渡してもらうことができません。
そのようなときにはつなぎ融資を活用することで、購入資金を支払うことができるので覚えておくと良いのではないでしょうか。
住宅ローンのつなぎ融資を活用するメリットとは？
住宅ローン実行前の不動産購入にかかる費用に対して融資を受けられるつなぎ融資ですが、活用する際のメリットやデメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。
つなぎ融資のメリット
つなぎ融資を活用するもっとも大きなメリットは、自己資金を用意しなくても良いことや不足分を補うことができるということです。
原則として建物が完成していなければ住宅ローンを契約することはできません。
そのため建築中は自己資金の用意がなければ、土地の取得代金や着工金、中間金を支払うことができず、条件の良い住宅の購入を諦めなければいけないこともあるでしょう。
しかしつなぎ融資を活用することで、建築中の諸費用を用意できるのはタイミングを逃さないという意味でもメリットです。
ほかにも自宅を買い替える際につなぎ融資を活用することで、売却ではなく購入を先におこなう「買い先行型」が進めやすくなることも挙げられます。
買い先行型で家を買い替えるときには、先に新居を建築し費用をつなぎ融資で対応することで仮住まいなどの必要がなく、もとの住居からスムーズに住み替えができるでしょう。
またつなぎ融資を活用し新旧の住居を同時に所有することで、もとの住居を空き家の状態で売却することができるため売却しやすくなるのもメリットといえるかも知れません。
つなぎ融資のデメリット
自己資金の不足分を補うなど大きなメリットがあるつなぎ融資ですが、デメリットも知っておく必要があります。
つなぎ融資のデメリットとしては金利の高さが挙げられるでしょう。
不動産を担保にする住宅ローンと異なり、無担保で借り入れ期間の短いつなぎ融資の場合は2.5％〜4.0％ほどの金利がかかることもあるため注意が必要です。
また金融機関によってはつなぎ融資を取り扱っていないケースもあり、住宅ローンを予定している金融機関で取り扱っていない場合は手続きに時間がかかることや商品を比較しづらいのもデメリットといえるかも知れません。
ほかにもつなぎ融資を受けるときには住宅ローンと同じく手数料や保証料が必要になることも覚えておいた方が良いでしょう。
まとめ
つなぎ融資とは住宅ローンではカバーできない建築中の支払いなどに活用できる融資のことで、自己資金が少ない場合でも住宅を購入できるメリットのある仕組みです。
そのため注文住宅を購入される場合や中古住宅を購入してリノベーション工事をおこなう場合などに活用するケースが多いでしょう。
通常の住宅ローンより金利が高いのがデメリットですが、自己資金が少ない場合でもタイミングを逃さずに住宅を購入できるのが大きなメリットです。
注文住宅などのマイホーム購入を考えている方は、購入方法の一つとしてつなぎ融資を検討してみるのも良いのではないでしょうか。
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