自営業や個人事業主の方は、金融機関の審査が通りにくいといわれていますが、それは住宅ローンでも例外ではありません。
しかし住宅ローンを組まずに家を購入できる方は一握りで、ほとんどの方は借入を前提に住宅購入を考えます。
本稿では、自営業や個人事業主の方向けに、必要書類からとおりやすい住宅ローン、そして審査のポイントまで順を追ってご紹介していきます。
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弊社へのお問い合わせはこちら民間金融機関でローンを組むために用意する審査書類
まずは、個人事業主の方がローンの申請をおこなう際に、用意しておかなくてはいけない書類についてご紹介していきます。
職種に依らず、金融機関の住宅ローン審査では多くの書類提出が求められます。
まず、健康保険証やマイナンバーカード・運転免許証といった顔写真付身分証明書のコピーが必要です。
次に、過去3年分の確定申告書類の控えと所得税の納税証明書、また決算書を提出することも求められます。
これらは直近3年間でどれくらいの所得があったのか証明する書類となり、ローン審査のもっとも重要な書類といえるでしょう。
他の借入がある場合には、借入残債額と返済計画を申告するための予定表や、引き落としされている銀行口座の通帳なども提出を求められます。
その他では、購入する物件の売買契約書と重要事項説明書の提出も必要となります。
会社勤めのサラリーマンと基本的には提出する書類はほとんど同じです。
しかし、継続的に返済ができるのか、収入の安定性や資本に関して審査が厳しく見られるのは事実です。
必要書類の次は、申し込みの際の条件についてご説明します。
自営業や個人事業主は、住宅ローンの入り口である申し込み条件が会社員よりも厳しく設定されていることがあります。
もちろん金融機関によって、また申請するローンの種類や額などによっても異なりますが、具体的な条件としては業歴が2年以上であること、また2年間の平均年収が300万円以上であることなどがあります。
会社員の方にはどのような条件が定められているのかというと、一般的には連続就業歴が2年以上であることは同じですが、年収は前年の税込額が300万円以上であることとされています。
そのため審査の入り口となる基準が、自営業の方の方がより高く設定されているということになります。
これはなぜなのでしょうか？
自営業や個人事業主の方が会社員と比べると審査基準が厳しく設定されている理由について考えてみましょう。
まず自営業や個人事業主は、どれだけ事業が順調でも、会社員と比べると失業や倒産リスクも高く、収入的に不安定とみられてしまうためです。
所得額やそれまでの業歴、年数などによっても異なりますが、契約者に十分な返済能力があるのかどうかという点を見るうえでは、自営業や個人事業主の方は不利となってしまうのです。
そのため、所得に限らず貯蓄があることや、他に借入がないことなどが重要なポイントとなります。
もちろんその他にも健康状態や完済時の年齢なども審査対象となっているので、マイナスとなる要素はなるべく減らしたうえで審査に進めるよう準備しておきましょう。
自営業の方や個人事業主が住宅ローンを組みやすいフラット35
前章では、民間金融機関についてご説明しましたが、審査が厳しいと感じた場合はフラット35を検討してみるのも方法のひとつです。
ここでは、自営業や個人事業主の方におすすめの、フラット35の特徴について解説します。
フラット35とは、国の政策金融機関である住宅金融支援機構が民間企業と共同して提供している住宅ローンのことです。
なぜこのフラット35がおすすめなのかというと、審査の際に必要な所得を証明する書類が過去1年分のみで良いとされていることにあります。
これは会社員の方と同様に、前年度分の所得だけで審査されるということです。
過去1年分となることで借りやすくなる方の例としては、まだ自営業を始めたばかりという方で3年以上経っていないけれど住宅を購入したいというケースなどが挙げられます。
民間金融機関では勤務先や所得の安定性などが、個人の属性によって審査に差が生じますが、フラット35は属性によって差が生じることはありません。
また、加入の際に保証人を立てたり、保証料を支払ったりする必要もなく、全期間固定金利であるため返済金額が完済まで変わりません。
固定金利は変動金利と比較すると金利が高めであるため、借入条件が不利に感じることもあるでしょう。
しかし、変動金利の場合は、途中で返済額が上昇する可能性もあるため、大きなリスクとなります。
その点、全期間固定金利は月々の返済計画も立てやすく、収入が不安定になりやすい自営業の方にとっては大きなメリットであるといえるでしょう。
一点、フラット35によって借り入れる場合に注意が必要なのが、住宅の耐震性などの設備や性能を見られることがあるということです。
利用しやすいローンですが、通常の住宅ローンと比較すると担保価値が重要視されています。
住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合している住宅であることが条件となるため、築年数が経過している中古物件では利用できない可能性もあるため注意が必要です。
自営業・個人事業主の方向け：住宅ローンの審査ポイント
ここまでは、住宅ローンを借り入れるための基本情報についてご紹介しましたが、ここではローンを組む際の審査ポイントについて解説します。
自営業や個人事業主でも住宅ローンを利用されている方は多く、審査におけるマイナス要素を減らすことでクリアできた方もいます。
不安がある方は以下のポイントを実践してみましょう。
まず、やはり一番に見られるのは所得です。
多くの金融機関では、直近の3期連続での安定した黒字を証明することが条件となります。
なお、自営業や個人事業主の場合は、年間の売り上げから経費を差し引いた額が所得の対象となります。
節税として経費計上を多くおこなっている場合は、住宅ローン審査の際に不利になるため注意が必要です。
また、業績に波があった場合は、過去3年間の平均ではなく一番低い額を基準に審査されることもあるため、まずは業績を安定させたうえで検討すると良いでしょう。
続いて、銀行などの金融機関選びも重要なポイントです。
一般的に、全国規模で融資をおこなっている都市銀行に比べると、融資の対象地域が限られている地方銀行のほうが審査にとおりやすい傾向にあります。
さらに、日ごろからお付き合いのある取引銀行に相談することで、事業借入の返済状況なども加味したうえで審査をおこなってくれる可能性もあります。
そのほか、クレジットカードや車のローンなどで住宅ローン以外の借り入れをできるだけ作らないようにすることも重要なポイントです。
現在抱えている借金を減らしたり、頭金を増やしたりするだけでも、金融機関から受ける融資の割合が下がるため、審査にとおりやすくなります。
金融機関側としては、万が一返済が滞った際に差し押さえ対象となる物件にしっかりとした価値があれば融資しやすくなるのです。
まとめ
今回は、民間金融機関とフラット35をご紹介しました。
所得を証明する書類が1年分で全期間固定金利であることから、自営業や個人事業主の方にはフラット35がおすすめです。
しかし、年間の売上額から経費を差し引いた額が所得となるため、経費計上を多くおこなっている方は審査にも影響が出るため注意しておきましょう。
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