所有している不動産の売却を考えたとき、最初に行動するのは売却を依頼できる不動産会社に査定依頼をすることでしょう。
ここでは、書類に見慣れていない方でもわかるように、査定書に何が書かれているのか、書類の見方から着目すべきポイントまで解説していきます。
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弊社へのお問い合わせはこちら不動産売却でよく見る査定書とは？実は2種類あった！
不動産売却を希望したときに、所有する物件の査定額がいくらになるのかをまとめた査定書がありますが、実はあの書類には作成元が異なる2種類あることを知っていましたか？
不動産仲介会社が作成する不動産査定書とは？
不動産売却のため、仲介してもらう不動産仲介会社に査定を依頼すると、無料で不動産査定書が作成され、売主に渡されます。
ここで記載された金額は売り出し価格の参考となるもので、多数の取引事例から地域・売却時期・個別要因などを比較して算出されています。
実際にあった複数の取引事例を参考にしていますが、不動産仲介会社が作成する査定書には法的効力がないため、利用目的が売却に限られています。
離婚時の財産分与や遺産分割協議の際に必要とされる公的な書類としては利用できないので、利用目的には注意しましょう。
また、査定書のフォーマットには定めがないので、作成する会社によって書き方が違い、売主に提出されるまでにかかる時間は、物件を査定してから約7日かかります。
不動産鑑定事務所が作成する不動産査定書とは？
もう1つの作成元は、不動産の鑑定を専門とする不動産鑑定事務所で、不動産鑑定評価書と呼ばれる査定書を作成してもらえます。
不動産仲介会社と大きく異なる点は、査定から書類作成まで有料で受け付けており、20〜30万円ほどの手数料が必要です。
国土交通省が実施する試験に合格し、登録した不動産鑑定士が公式な鑑定基準に基づいて鑑定をおこなうため、裁判などにも提出される公的な証明書として使われます。
査定額を算出する方法は、不動産仲介会社が用いるのと同じ取引事例比較法や、将来得られる収益から現在の価値を割引する収益還元法などを用いています。
不動産の鑑定と書類作成にかかる時間は不動産仲介会社よりも長く、約7日以上かかるのが通常で、長いと2週間以上かかるケースもあります。
不動産売却で参考となる査定書の見方を解説！
不動産の査定書には、不動産売却の参考となる価格やその他の注目すべきさまざまな項目がありますが、まずはどのような項目があるのか、査定書の見方を解説します。
査定書に記載される項目には何がある？
まず書類の冒頭には、査定対象となる土地建物の物件情報がまとめられ、地目・面積・用途地域・建ぺい率、接道や借地権の有無など登記簿を見ないとわからない情報も記載されます。
続いての項目は本題となる査定価格ですが、不動産仲介会社が作成する査定書にはフォーマットがないため、さまざまな書き方で表されます。
単純なものだと「万円〜万円」と値幅が記載され、わかりやすく項目分けされているものでは、最大の価格で売却できた場合の上限価格、その逆の下限価格、標準価格の3つが記載されます。
その下に続くのは、この金額を算出した根拠と担当者のコメント、その不動産が売りやすいかどうか、売却に伴う費用と売主が実際に受け取れる金額の内訳などが細かに書かれています。
項目を見れば理解できない部分はほとんどありませんが、どうしてこの金額なのか、どうしてこの内訳になるのかなど、不動産売却に不慣れな方から見れば不明瞭な点はいくつもあるでしょう。
見方がわからなければ、その場その場で確認し、不明瞭な点や疑問をあとに残さないことが、不動産売却をスムーズに進めるポイントでもあります。
査定価格の根拠となるものとは？
ここで1番気になる査定価格の根拠ですが、まずは売却する対象不動産そのものの条件から、日当たり・立地・周辺環境・隣地との状況などが評価されます。
次に、同じ地域から同じ時期に売買が成立している過去の取引事例と比較し、現在の市場に適した価格を算出します。
どのような点がプラスとなり、何がマイナス要因となったかの詳細は担当者のコメント欄などに明記されているので、そこをよく読むと根拠が見えてきます。
書かれている内容であっても、どうしてそう評価するに至ったのかが明記されていない、または読み取りにくい場合には、その場で質問し、疑問はすぐに解消しておきましょう。
査定書の内容には期限がある？いつまで参考にして良いのか？
有効期限がいつまでと明記されることは多くありませんが、不動産売却の参考となる査定書には有効とされる期限があります。
一般的に、その書類を作成した不動産会社が「この価格ならば3か月以内に売却できるだろう」と見込んだ内容となっているため、期限を過ぎるとその価格での売却は難しくなります。
不動産売却はあまりにも大きな金額が動くことから「本当にこの金額で売却して良いのだろうか？」と躊躇してしまい、考え込まれる方はたくさんいらっしゃいます。
熟考することがいけないわけではありませんが、考える時間が長すぎて売却する時機を逸してしまった場合には、改めて作成を依頼しましょう。
不動産売却するなら査定書で着目すべきポイントを知っておこう！
書かれた内容をよく理解するために、どのような部分に着目すると良いのか、査定書でとくによく見ておくべき部分について、3つのポイントに分けて解説します。
査定内容の根拠はきちんと明確にされているか？
査定価格は、過去の取引事例や対象不動産の個別要因などが評価され、現在の市場価格と比較して総合的に評価されたものです。
しかし、根拠となる情報によって売却価格が左右されるということは、別の情報が用いられた場合には価格が上下すると考えられます。
根拠となる情報に間違いがないか、比較する取引情報が適正か、現在の市場価格が適正かなど、ご自身でも調べてみて間違いがないことを確認しておきましょう。
対象不動産が売りやすいかを表す「流通性比率」があり、この数値は100%（1.00）を基準として、売りやすい場合にはプラス、売りにくい場合にはマイナスで表記されます。
ポイントは、この項目に表記される数値がプラスであることではなく、どのような根拠でその数値が書かれたのかです。
たとえマイナスの数値が書かれていたとしても、そのマイナス部分を解消することができれば、査定価格は上げられるでしょう。
明記された成約時期に矛盾はないか？
査定書に記された内容で売却が完了できる成約時期の目安も書かれており、その時期に矛盾がないかどうかも見ておくべきポイントです。
査定書の見方解説の項目で、書類そのものの有効期限は作成されてからだいたい3か月ほどが一般的であるとしましたが、成約時期がそれ以上先になることは通常ありえません。
もし適正な時期が明記されていなかった場合には、どうしてその時期を書いたのか、その根拠を確認し、納得できるものかどうかを判断しましょう。
不動産売却時のリスクについて明記されているか？
交通の便が良い立地でも、建物が新しい物件でも、買主にとってはマイナスポイントとなる部分は必ずあるもので、誰にとってもリスクがゼロの不動産はありません。
土地の形状から建物の築年数、周辺環境や日当たり、通気性などさまざまな点によってプラスにもマイナスにも働きかけます。
売却を仲介する不動産会社が、そのリスクを適切に考慮できているか、売主と情報をきちんと共有することが重要なポイントです。
明確なリスクのご説明とともに、どの程度と捉えているか、現在の市場と照らし合わせて売却活動をどのように進めていくのかなどが書かれているかを確認しましょう。
まとめ
所有する不動産がいくらで売れるのか、その参考となる価格を査定してもらうことは、不動産売却の最初のステップです。
どのような小さな疑問でも、あとに残してしまわず、その場その場でご質問いただければ、スムーズな売却活動が進められます。
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