不動産投資を検討している方は、どれだけ収益を上げられるか不安になることでしょう。
しかし、収益がどれくらいになるかがわかる利回りを活用すれば、資産運用がうまくいきやすくなります。
そこで本記事では、不動産投資の利回りについて解説します。
利回りの平均相場や計算方法についても解説するので、あわせて確認してください。
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不動産投資の基本情報である利回りは、投資を成功させる重要なポイントです。
利回りには、大きくわけて「表面利回り（グロス利回り）」と「実質利回り（ネット利回り）」もあるので、違いを確認しましょう。
概要
不動産投資における利回りとは、投資した金額に対してどれくらいの収益の割合が見込めるかを表したものです。
たとえば賃貸経営のためにアパートやマンションを購入して、賃貸物件として貸し出すとしましょう。
すると定期的に家賃収入が得られるので、利益が出ます。
賃貸経営を成功させるには、利回りの良し悪しで決まり、費用が少なくて家賃収入が高いのが理想です。
表面利回り
表面利回りとは、年間の賃料の合計を購入価格で割ったものに100をかけた割合です。
計算は誰でもできて簡単ですが、不動産の維持にかかる諸経費や空室率は含まれていません。
文字とおり表面的な利回りしか把握できないため、目安として使用すると良いでしょう。
表面利回りの数値が高いほど、投資リスクが高くなるので注意しましょう。
実質利回り
実質利回りとは、表面利回りで計算に入れなかった諸経費を含めて算出する割合です。
諸経費は固定資産税や管理費、火災保険などが加味されるため、現実に近い数字が出ます。
しかし、表面利回りのように、簡単に計算ができません。
たとえば空室ができると家賃収入が減り、築年数がたてば年々維持費も上がってきます。
諸経費は時期によって異なるので、どれくらい使ったのかを把握しておきましょう。
不動産投資の利回りの平均相場はいくらか？
表面利回りや実質利回りの数値が大きいと不動産投資のリスクが高くなりますが、利回りの平均相場はいくらなのでしょうか。
購入する不動産はアパートなのかマンションなのか、築年数は何年経過しているのかによって変わりますが、理想の相場はあります。
購入を検討している物件と比較して、相場との差を確認してください。
都内のマンションの場合
新築物件と中古物件を比較したとき、諸経費がかかるのは中古物件です。
中古物件だと定期的に修繕しなければならず、損壊がひどい場合はリフォームをする必要があります。
そのため、諸経費を含まない表面利回りと、諸経費を含む実質利回りの差が大きくなってしまうので注意しましょう。
また、購入するエリアによっても不動産価格が異なり、相場より大きくなる可能性があります。
諸経費が多くなる築20年以上の物件なら、7％～8％前後の表面利回りとなれば利回りが高いといえるでしょう。
アパートやマンション
アパートとマンションを比較したとき、アパートの方が表面利回りが高くなります。
新築アパートの場合は8％以上、新築マンションの場合は6％の物件であれば理想の表面利回りといえるでしょう。
アパートの方が表面利回りが高い理由は、マンションよりもアパートの購入価格の方が低いからです。
また、マンションと違って、アパートにはエレベーターがありません。
購入後の諸経費も安く済むため、実質利回りで計算したらマンションより高くなります。
ただし、マンションと比較するとアパートは空室率が高いので、家賃収入が下がりやすいです。
投資するエリアを見極め、ニーズのある場所だと空室が埋まりやすくなります。
たとえば都心や駅の近く、大学の近くなどは人気が高く、空室を少なくできるのでおすすめです。
都内のワンルームマンションの期待利回りの平均相場は4％台
日本不動産研究所の第36回不動産投資家調査によると、都内のワンルームマンション期待利回りの平均的な利回りは4％台です。
たとえば港区や品川区、目黒区、大田区の期待利回りは4.5％です。
過去の記録と比べてももっとも低い水準で、地方都市と比較したら大きな差になります。
同じワンルームマンションでも、大阪は5.2％、名古屋は5.4％、福岡は5.5％です。
札幌では6.0％、広島でも6.1％となっているため、都内の期待利回りの平均相場は低いことがわかります。
不動産投資の利回りの計算方法
平均的な利回りを理解したところで、実際に購入しようとしている投資先の利回りはいくらになるのでしょうか。
ここでは表面利回りと実質利回りの計算方法を用いて、シミュレーションをしてみましょう。
表面利回りの計算
表面利回りの計算は諸経費を含めないので、初めての方でも簡単に計算できるでしょう。
表面利回りの計算は「年間の家賃収入÷物件の購入価格×100」です。
たとえば物件価格が3,000万円かかり、1室の家賃10万円のマンションだとします。
すると1年間の表面利回りは、「（120万円÷3,000万円）×100＝4.0％」 の計算で表面利回りが4.0％とわかります。
実質利回りの計算
実質利回りの計算は複雑で、諸経費を考慮した計算をしなければなりません。
実質利回りの計算は「｛（年間の家賃収入－年間支出）÷物件価格｝×100」で計算できます。
マンションの1室を物件価格は3,000万円、家賃10万円、年間支出は20万円だとします。
年間の家賃収入は「10万円×12か月 - 年間支出20万円=100万円」となります。
年間支出には固定資産税や火災保険料、管理修繕費、手数料などが含まれます。
このマンションの実質利回りは、計算すると「100万円÷物件価格3,000万円×100＝3.3％」になります。
とくに築年数が古かったり、外観がボロボロだったりすると実質利回りとの差が大きく開きやすいので注意してください。
諸経費と諸費用
実質利回りには諸経費と諸費用を引く必要があり、何が該当するのか確認しておく必要があります。
諸経費は購入や引き渡し、入居後にかかるので内訳を確認しましょう。
購入するときの経費は手付金、印紙税、仲介手数料などがかかります。
引き渡し時に購入金額の残代金、管理費、固定資産税などかかる経費が多いです。
入居後も固定資産税がかかり、不動産取得税や都市計画税など、ランニングコストがかかります。
諸費用は住宅ローンだけではなく、頭金を用意する必要があります。
また住宅ローンを借りる場合には金融機関の事務手数料や保証料、印紙税などの費用もかかります。
登記は所有権移転登記や抵当権設定登記も必要で、登記をする場合は登録免許税がかかります。
登記を司法書士に依頼する場合は別途費用がかかるため準備が必要です。
利回りだけで投資先を決めてはならない
理想の利回りは、購入価格が安くて家賃収入が高い物件です。
しかし、利回りが高い所を見つけても、入居者の実態を調査しなければ安定した収入になりません。
諸経費と物件の購入価格の関係が良くても、実質利回りで計算するとそこまで良くない場合があるからです。
利回りは表面利回りなのか、実質利回りなのかを確認して、投資先を決めるようにしましょう。
まとめ
利回りとは、投資した金額に対してどれくらいの収益の割合が見込めるかを表したものです。
利回りには表面利回りと実質利回りがあり、平均相場はアパートかマンション、築年数によって異なります。
計算もそれぞれ異なるので、実質利回りで計算を求めるようにしましょう。
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