自宅の売却は可能？住宅ローンが残っている場合のオーバーローンとは何か｜岡山・香川の不動産売買

▼ 自宅売却時のオーバーローンとアンダーローンの意味とは？
▼ 自宅売却前にオーバーローンかどうかの調べ方
▼ オーバーローンだった場合の対応方法
▼ まとめ

自宅の売却は可能？住宅ローンが残っている場合のオーバーローンとは何か

自宅の売却を考えたとき、オーバーローンというあまり聞きなれない単語がでてくるかもしれません。
オーバーローンとは、自宅売却時に住宅ローンが残っている場合にでてくる単語です。
アンダーローンとは逆の意味を持つオーバーローンという単語もあります。
この記事では、オーバーローンとアンダーローンの意味とその違いや、オーバーローンかどうかの調べ方、オーバーローンだったときの対応方法をご紹介します。

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自宅売却時のオーバーローンとアンダーローンの意味とは？

オーバーローンとは、住宅ローンの残債より自宅の売却価格が低いことをいいます。
一方アンダーローンとは、住宅ローンの残債より自宅の売却価格が高いことです。
アンダーローンであれば、特に問題なく自宅の売却はできます。
しかしオーバーローンの場合は、自宅の売却収入をもっても住宅ローンを完済できず、不動産に付されている抵当権の抹消もできないため通常は売却できません。
たとえば住宅ローンの残債が1,500万円の時点で自宅の売却価格が1,300万円と想定されるとき、残りの200万円を貯金などから支払わなければなりません。

自宅売却前にオーバーローンかどうかの調べ方

オーバーローンかどうかを調べるには、住宅ローンの残債と自宅の売却価格が必要です。
その2つの情報がわかると、「住宅ローンの残債 - 自宅売却価格」で判断ができます。

住宅ローンの残債の確認方法

住宅ローン残高は、金融機関から届いている残高証明書やローン返済計画書で確認しましょう。
金融機関によっては、住宅ローンの金利を固定金利にした場合は契約時に返済予定表やローン返済表を渡しています。
また、変動金利にした場合は、6か月ごとに金利見直しのローン返済表が届くことがあります。
インターネットで住宅ローン残高を確認できる金融機関もありますが、書類の紛失などにより確認手段がない場合は、住宅ローンを契約した金融機関へ問い合わせてください。

自宅売却価格の調べ方

自宅周辺の似た様な物件の売却価格を調べることにより、おおよその売却価格の推測ができます。
ここでわかるのはおおよその価格のため、自宅の売却価格をもっと詳しく知りたい場合は、不動産会社へ査定の依頼をおすすめします。
もし自宅の売却意思が明確ではなく目安価格を知りたいのであれば、自宅を訪問されず簡便に査定する机上査定という方法もあります。
机上査定は、自宅を見ないで過去の売却事例と自宅の条件（所在地や面積、築年数など）が近いもので計算する査定方法です。

オーバーローンになりやすいパターン

オーバーローンになりやすいパターンは、住宅ローン契約時に頭金を入れずフルローンで購入した場合や、返済期間を25年以上にして長期ローンを組んだ場合などが当てはまるでしょう。
また、たとえば利率2％以上など高めの金利（金融情勢によって具体的な数値は異なる）で住宅ローンを組んだ場合や、土地の価格が下がりやすい場所に自宅を建てた場合もオーバーローンになりやすくなります。
さらに、自宅購入後15年以内に売却を検討している場合や中古物件で200万円以上のリフォームローンを組んだ場合などもオーバーローンになりやすいです。
なぜ上記はオーバーローンになりやすいのかは、以下をご参照ください。

フルローンで購入した物件
自宅を購入するときの仲介手数料やローン保証料などの諸費用を含めて住宅ローンを借りると、契約時からオーバーローン状態です。
たとえば、自宅の価格が2,500万円で諸費用は200万円、2,700万円をすべて住宅ローンで組んだ場合、買った時点で自宅の資産価値は2,500万円以下、ローンの残高は2,700万円になるため、オーバーローン状態になっています。

返済期間を25年以上にして長期ローンを組んだ場合
長期返済がオーバーローンになりやすい理由は、住宅ローン残高が減るスピードよりも、経年により自宅価値が下がるスピードのほうが早くなる傾向にあるためです。
返済期間が長いということは、月の支払金額は低くなり、住宅ローン残債はなかなか減りません。

利率2％以上で住宅ローンを組んだ場合
住宅ローンの返済開始直後は、毎月の返済額に占める利息の割合は高めであるため、元金（残債）がなかなか減らない状況です。
住宅ローンのほとんどは、元利均等型の返済方式が採用されています。
元利均等とは、毎月の返済額が一定で、その返済額のうち元本と金利の内訳が変動する特徴を持つ返済方式のことです。
元利均等の場合は、返済開始のしばらくは金利の割合が高くなります。
たとえば、返済額は毎月8万円で一定とします。
返済開始当初は返済額8万円のうち元本が5万円で金利を3万円支払っています。
これが完済間際になると、元本が7万円で金利が1万円になるように内訳が変動します。
利率2％以上など金利が高い場合は、毎月返済額のうち金利の割合が高くローン元本の減りは遅いため、オーバーローンの状態が解消されにくいです。

土地の価格が低い場所に自宅を建てた場合
土地の価格相場が低い地域では、なかなかオーバーローンが解消しないことが多くなっています。
地方など土地の価格が低い地域では、土地よりも自宅（建物）の価格の方が高い物件は、とくにオーバーローンが解消しづらい状態です。
自宅（建物）は年数が経過すると資産価値が減っていくため、場合によってはほとんど土地の価格のみで売却することになります。

オーバーローンだった場合の対応方法

オーバーローン時の自宅の売却方法には、基本的にオーバーローンで売却はできないものの、以下の2つの方法で自宅の売却が可能です。

新し家へ住み替えをおこなう方法

新居を購入するときの住宅ローンに、今の住宅ローンの残債を合算した住み替えローンを利用する方法です。
住宅ローンの滞納や融資を受けられる金額が大きくなるため、審査が通らない可能性があります。
先に銀行へ相談をしておきましょう。

任意売却をする方法

金融機関などの同意を得てから不動産会社に自宅の売却を依頼する方法です。
こちらの方法では、競売にかけるよりも高く売却できます。
オーバーローン状態になり住宅ローンの返済のめどが立たない方は、こちらの方法を早めに検討してください。

足りない分の現金を準備する方法

貯金や親族に借りるなどして、足りない分の現金を準備して一括返済する方法です。
足りない分の金額によるとは思いますが、現金で返せるか検討してみてください。

賃貸物件にする方法

自宅を貸すことで、家賃収入が手に入ります。
その家賃収入を住宅ローンの返済に回すことが可能です。
しかしこの場合は、住宅ローンにおいて「本人やその家族が住む物件」など「居住用」に限定する条件があるため、賃貸物件にすると条件から外れてしまいます。
この場合は住宅ローンの組みなおしか、ほかの銀行へ借り換えを検討しなくてはいけません。
借り換えの場合は、諸費用がかかる場合があります。
転勤などの理由により住宅ローンの返済中でも自宅を賃貸物件にできる場合もありますので、金融機関に相談してみましょう。