中古マンションを購入する際に知っておきたいのが、耐震基準や修繕積立金などです。
デザイン性や間取りだけで判断してしまうと、購入後に後悔する可能性がありますから、必ずそれぞれについて学び、注意点も理解しておきましょう。
本記事では、中古マンションを契約するときに知っておくと役立つチェックポイントをご紹介しています。
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物件を選ぶときに意識したいことのひとつに「耐震性」があります。
とくに中古マンションのように築年数が経っている物件は、耐震性についてしっかり確認しておいたほうが良いでしょう。
ここでは、中古マンションの耐震基準について解説します。
耐震基準とは
不動産に関する法律はにはさまざまなものがありますが、その一つに建築基準法があります。
中古マンションを検討する際に覚えておきたい2つの建築基準があり、まず、1981年6月に改正された建築基準を「新耐震基準」と呼びます。
中古マンションでも、1981年6月以降に建てられた物件は新耐震に含まれ、地震に対する基準やメリットが旧耐震と異なります。
新耐震と旧耐震の違いは、「どの程度の地震に対応しているか」です。
旧耐震では、震度5の地震でも耐えられるほどの強度があります。
ただし、損傷を一切受けていないかといったらそうではありません。
あくまで「倒壊しないレベル」になります。
一方で新耐震は、震度6以上の地震でも倒壊・崩壊しないことが検証されています。
また2000年以降は住宅の品質を確保する「品確法」や「長期優良住宅法」なども設けられました。
耐震等級について
耐震等級は、「等級3」「等級2」「等級1」の3つに分類されます。
数字が大きいほど耐震性は高くなり、耐震等級3は1の1.5倍強いと言われています。
要するに、中古マンションでも耐震等級3であればかなり頑丈な物件ということです。
ただこの制度は任意になるため、表示されていないからといって耐震性が低いというわけではありません。
ちなみに「長期優良住宅」とは、劣化対策や耐震性、省エネルギー性などの基準を満たしている住宅を指します。
長期的に見て品質の高い物件になり、税金や住宅ローンの優遇が受けられる点が大きなメリットです。
改正のきっかけは阪神淡路大震災
1995年1月17日に発生した「阪神淡路大震災」では、104,906棟の家が倒壊・崩壊しました。
そして、そのほとんどが旧耐震の木造家屋と言われており、建築基準法の新たな改正のきっかけにもなっています。
それが、先ほども述べた「2000年基準」になります。
この基準では耐力壁の有効性や性能を高めたり、地耐力に応じた基礎設計が義務づけられたりしました
しかしその改正後にも、2016年4月14日・16日に発生した熊本地震では倒壊を招いたと言われています。
このように、日本においての建築基準法は地震のたびに改正されてきました。
中古マンションを選ぶときの注意点！共用部分について
中古マンションを選ぶときの注意点は、「耐震基準」だけではありません。
共用部分についても、きちんと理解しておく必要があります。
マンションの共用部分とは
物件によって共用部分はさまざまです。
一般的には、エントランスやゴミ置き場、宅配ボックスなどが共用部分として挙げられますが、タワーマンションや高級マンションになるとコンシェルジュサービスやフィットネススタジオが設置されているところもあります。
これらの部分がどのように使われているか、物件を選ぶ際はしっかりチェックしておきましょう。
とくに中古マンションのように築年数が古い物件は劣化が激しいところもありますので、注意深く隅々まで確認しておくことがポイントです。
エントランスの状態
エントランスは、マンションの玄関になる場所です。
入居者はもちろんのこと、来客者も利用するため、他の共用部分に比べ汚れやすいと言われています。
そのため、「清潔感」が非常に重要になります。
隅々まできちんと掃除されていますか？
ゴミは落ちていませんか？
電球が切れていないかもしっかり確認しておきましょう。
物件によって掲示板が設置されていたり宅配ボックスがあったりするところもありますが、常に最新のお知らせが掲示されているか、郵便物は溜まっていないかなどもチェックしておいてください。
ラウンジやゲストルーム
一般的な中古マンションには、ラウンジやゲストルームは設置されていません。
そのため、これらがある物件は比較的規模が大きく、いわゆるタワーマンションや高級マンションなどが挙げられます。
これらの共用部分は、一人暮らしよりも子育て世帯に人気があります。
とくにコンシェルジュがいる物件は、子どもが帰宅したときに声をかけてくれるので安心です。
共働きの夫婦には有り難いサービスでしょう。
自転車置き場・ゴミ置き場
意外と見逃しやすいのが自転車置き場・ゴミ置き場です。
ついエントランスや目に入りやすい場所ばかりチェックしがちですが、隠れた場所もしっかり確認しておく必要があります。
自転車はきちんと整理されていますか？
倒れていたり、乱雑に置かれていたりする物件は管理が行き届いていないのであまりおすすめしません。
ゴミ置き場も同様で、きちんとゴミが分けられていて掃除が行き届いているか確認しておきましょう。
ゴミ置き場のタイプも確認しておくと安心です。
たとえば24時間ゴミ出しができる物件は、毎日回収に来るので掃除も行き渡っていますし、フロアごとにゴミ置き場があるところは1階まで下りる必要がないので助かります。
中古マンションを選ぶときの注意点！修繕積立金について
最後に紹介する中古マンションを選ぶときの注意点は、「修繕積立金」についてです。
意外にも修繕積立金が不足しているマンションは少なくないと言いますから、しっかり確認しておきましょう。
修繕積立金とは
修繕積立金とは、分かりやすく言うと共用部分の維持や修繕に使用する費用のことを言います。
大規模修繕は10～15年おきに行われ、使われる費用も数千万円と大きいため、マンションの入居者が毎月積み立てていくのが特徴です。
修繕積立金は、マンションによって差があります。
そのため、高いところもあれば安すぎるところもあり、何を基準に選んだら良いのか迷っている方は少なくありません。
修繕積立金の目安
冒頭でも述べたように、修繕積立金が不足している中古マンションは少なくありません。
どのくらい撤収すべきなのかはあくまで目安になりますが、一般的に100戸前後なら㎡あたり月額200円、タワーマンションなら月額300円が適性額になります
当然タワーマンションのように規模が大きいマンションのほうが修繕積立金は高くなりやすく、管理費と合わせると3万円以上になるケースも少なくありません。
ただ分譲当初は㎡あたり100円以下のところが多く、「長期修繕計画」によって段階的に増額したり大規模修繕のときに一時金を撤収したりするため、中古マンションでも㎡あたり300円以上のところもあるでしょう。
ちなみに、これらを「段階増額方式」「均等積立方式」と言います。
段階増額方式は、中古マンションの場合リスクが高くなります。
というのも、築年数が古くなるほど合意形成が難しくなり修繕積立金が不足しやすいからです。
そのため、近年は大規模修繕のときに一時金を撤収する均等積立方式に移行しているマンションが増えてきています。
まとめ
中古マンションを購入するときは、耐震基準はもちろんのこと、共用部分や修繕積立金などについても知っておく必要があることが分かりました。
注意点をしっかり理解し、賢く中古マンションを購入しましょう。
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