不動産査定の方法とは？取引事例比較法・収益還元法・原価法の3つ｜岡山・香川の不動産売買

▼ 不動産を取引事例比較法で査定
▼ 不動産を収益還元法で査定する
▼ 不動産を原価法で査定する
▼ まとめ

不動産査定の方法とは？取引事例比較法・収益還元法・原価法の3つ

不動産を売却するとなれば、いくらの価値があるか知るために査定してもらいます。
査定方法は取引事例比較法・収益還元法・原価法の3つがあります。
不動産の種類によりどの方法を使うか決まり、算出した金額を元に売却を進めます。
この記事で不動産査定の方法についてご説明します。

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不動産を取引事例比較法で査定

査定方法にはいくつかあり、この記事で金額査定の方法についてご説明します。
一般的に取引事例比較法・収益還元法・原価法の3つが使われます。
そのなかでも取引事例比較法は、売却したい土地やマンションなどの居住用不動産で使用します。
売買時期や立地条件などの違いを比較する評点比較と時点修正をおこない査定額を算出する方法です。
最初に売却したい物件と似た物件の成約事例を探します。
間取りや広さ、最寄り駅からの距離、築年数などを比較条件となります。
そして売却したい物件と比較物件を、立地条件や交通の便などの項目で点数をつけます。

計算式に当てはめる

売却物件と比較物件の点数を算出したら、次に以下の計算式で計算します。

比較物件の平米単価×(査定物件の点数÷比較物件の点数)×比較物件の面積×流通性比率
たとえば以下の条件の物件であるとしましょう。

売却物件 : 専有面積70平米、点数100点

比較物件 : 専有面積65平米、成約価格3,500万円、平米単価40万円、点数105点
この場合を計算式に当てはめると以下のようになり、査定額は2,660万円です。

40万円×(100点÷105点)×70平米×1.00 = 2,660万円
流通性比率とは、物件が売れやすいかどうかの流通性を表す数値です。
標準的な不動産であれば1.00として扱います。
もし、流通性に障害となるような要素があれば基準値の「1.00」より低くなり、逆に大きな需要が見込める場合は基準値にプラスされます。
一般的な物件を売るとなれば、1.00で問題ありません。

比較物件の選び方で査定額が違う

取引事例比較は、不動産流通推進センターがマニュアルを定めており、このマニュアルを使用して計算する場合が多いです。
比較物件としてどの物件を選ぶかで、価格は大きく変わります。
たとえば間取りや築年数が同じであっても、設備やリフォーム内容で物件価値は変わり、1,000万円と2,000万円の物件を使用するのでは、価格に違いが出ます。
売りたい物件と似た条件の物件を選ぶときは、不動産会社の担当者がどの物件を選ぶかで価格が左右されます。

不動産を収益還元法で査定する

売却したい物件が将来生み出す収益を算出し、現在の価格を割引査定する方法です。
不動産の収益に着目した方法であり、年間予想純利益から利回りを考慮し計算し、投資物件のような収益性の高い物件で用いられます。
計算の仕方としては、直接還元法とDCF法がありますが、最近はあまり使われません。
直接還元法はある期間の純収益を還元利回りで割り計算します。
簡単に計算できるために一般的に使われます。
なお、DCFとはディスカウントキャッシュフローのことです。
連続した期間の純利益を、対応した割引率で引いて合計することで算出します。
DCF法は精度が高いと言われていますが、計算が複雑になります。
そのため、計算が簡易な直接還元法が主に用いられています。

直接還元法

家賃収入から経費を引いたのが純利益です。
その純利益を還元利回りで割り計算した金額が査定額であり、つまりは純利益÷還元利回りで計算します。
たとえば1年間の収益が300万円であり、経費が20万円、還元利回りが4.1%だとすると、300万円-20万円が純利益です。
280万円を4.1%で割れば、7,313万円が査定額です。
還元利回りは、不動産価格を割り出すための利率です。
周辺賃貸相場や回収可能期間を用いて算出します。
条件が似ている物件や販売されている物件を使用するか、不動産会社公表のデータを元に計算します。

DCF法

不動産を保有すると得られる利益を毎年算出し、その過程での経費などを計算に入れて価格を弾き出します。
直接還元法は1年の利益で計算しますが、DCF法は数年の利益で計算します。
毎年の収益からその年ごとの経費を引いて、対象期間の純収益を足して算出するのです。
たとえば純収益が1年目200万円、2年目250万円、3年目300万円だとすれば、DCF法では1年目、2年目、3年目の純収益を足し、合計750万円が査定額です。
家賃の下落や空室なども計算に入れるので、計算が複雑になりますが、その分精度が高いです。

不動産を原価法で査定する

原価法は、戸建てを査定するときに用いる方法であり、土地でも使用します。
現在建っている建物を取り壊すと仮定し、同じ建物を建てたらいくらの費用がかかるか計算し、算出した金額から建物の老朽化部分の価値だけ引いた価格が査定額です。
再調達価格×延床面積×（残耐用年数÷耐用年数)で計算します。
もう一度建てる費用を再調達価格、老朽化分の価値が（残耐用年数÷耐用年数)部分あり減価修正です。
最終的には算出した価格に価格補正をおこないます。
これは物件の大きさや需要、駐車場の有無、施工会社による坪単価の違いなどを加味し、価格を増減し調節します。
リフォームをおこなっていると金額が加算され、太陽光発電などの設備があっても価値が高まります。

再調達価格

今建っている建物を壊して、同じ建物を建てたときにいくらかかるかの金額です。
建物の構造により坪単価は決まっており、構造や部材により標準的、やや高単価、高単価の3つがあります。
たとえば、木造だと坪単価は標準的で14.8万円、やや高単価で17.4万円、高単価で20.9万円です。
軽量鉄骨や鉄筋コンクリートなど、すべての建物構造で坪単価が決まっています。
再調達価格は、工事費用の他に人件費などの費用も加味します。
土地のみであればかかる費用だけを算出しますが、建物であれば土地にかかった費用に建設工事費などを足します。

減価修正

建物の老朽化部分の減価です。
残耐用年数÷耐用年数で算出でき、残耐用年数は耐用年数から築年数を引いた金額です。
耐用年数は法定耐用年数であり、建物構造ごとに国が定めています。
木造22年、軽量鉄骨27年、重量鉄骨34年、鉄筋コンクリート47年です。
ちなみに築年数が耐用年数以上であれば価値はなく0円です。

原価法の特徴

居住用不動産で用いられる方法です。
取引事例比較法を利用するには過去数年の取引事例が必要になります。
原価法では建築費用が分かれば使えるので、取引事例は必要ありません。
そのため、郊外のような取引が少ないエリアでも使用できるメリットがあります。
ただし、建物の購入費用を調べる必要があり、リフォームや修繕をおこなっていればそれらの費用も加算されます。
たとえばリフォームしてもその費用の記録がないと、原価法は使えません。
また購入時の契約書などがなく、売買価格が不明な場合も使えません。