不動産を建てるための土地を検討している方にとって、用途地域という言葉を聞いたことがあるのではないでしょうか？
実は一言で用途地域といっても、種類が多くて理解しにくい方は多いものです。
そこで本記事では、都市計画法で定められた用途地域について解説します。
13種類でわかれていますが、内容が異なるのでチェックしてみましょう。
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まずは基本情報の整理として、都市計画法で定められた用途地域とは何かについてです。
普段から無意識に見ている街の光景が、どうして利便性の良い環境なのかがわかるでしょう。
概要
用途地域とは、都市計画法に基づいて建築できる建物が決められたエリアです。
建物は大きさや種類などが決められていて、利便性につながります。
たとえば閑静な住宅街に騒音が鳴り響く工場がないように、用途地域によって住みやすい環境ができるのが特徴です。
仮に混在してしまうと、住環境が乱れてしまい、住みにくくなってしまうでしょう。
目的
用途地域は、用途の混在を防ぐのを目的としています。
好き勝手に建物を建ててしまうと、環境汚染や利便性の悪化につながって大変です。
そのため、後述しますが用途地域を13種類にわけることで、用途の混在を防いでいます。
用途地域はインターネットや役所にいって確認できるので、気になる方はチェックしてみましょう。
都市計画法で定められた用途地域の内容3種
用途地域は13種類あると伝えましたが、大まかにわけると内容は3種類です。
一つひとつの建物になると建築基準法も絡んでくるので、まずは系統を理解してどのような種類にわかれるのかを確認しましょう。
住居系
住居系は8種類が該当し、基本的に住居以外の施設は建てられない制限があります。
地域によっては学校を建てるのに面積や階数の制限もあり、病院や店舗も限られるのが特徴です。
事務所やホテルなども建てられるケースもありますが、建てられる用途は多くありません。
住居系の不動産を建てるなら、事前に何を建てられる地域なのかを確認しましょう。
商業系
商業地域は2種類が該当し、基本的に商業地域が並ぶエリアになります。
住民が買い物に来る地域で、住宅よりも優先されるのが特徴です。
生活の利便性が高くなりますが、商業施設と自宅の位置は考えておくと良いでしょう。
仮に日当たりが悪くても、日中は家にいない方なら受ける影響が少ないです。
建っている商業地域が勤め先だったり、帰宅までの道のりに寄れる場所にあったりするのが望ましいでしょう。
工業系
工業地域は3種類が該当し、内1種類は住宅を建てられない制限があります。
環境悪化や快適な生活に影響を与える工場になると、周りに住宅を建てるのが難しいです。
湾岸地域のような人気が少ない所に建っていることが多く、工業の種類によって異なります。
たとえば工業で作られたモノを運搬するために、自動車道やターミナル駅の近くに建てられるケースも少なくありません。
近くに住宅を建てるなら、周囲の環境を確認しておきましょう。
都市計画法で定められた用途地域は13種類
最後は住居系・商業系・工業系の用途地域について、細かくご説明します。
建ぺい率や容積率、床面積などの特徴を解説するので参考にしてみてください。
第一種低層住居専用地域
第一種低層住居専用地域は住居系で、低層住居が建っている地域になります。
定義は「低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域」であり、建築制限が厳しいです。
建ぺい率（%）は30・40・50・60で、容積率（%）は50・60・80・100・150・200になり、大きな建物は建てられません。
さらに10m〜12m以下の高さ制限もあり、店舗の床面積は50㎡以下です。
第二種低層住居専用地域
第二種低層住居専用地域は住居系で、第一種低層住居専用地域と大きな変化はありません。
定義は「主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域」であり、建築制限は比較的緩くなります。
建ぺい率と容積率も第一種低層住居専用地域と同じなので、制限は変わりません。
建物の高さも10m〜12m以下で同じですが、店舗の床面積は150㎡までになります。
店舗は決まっていて、日用品販売店舗、喫茶店、理髪店などのみです。
第一種中高層住居専用地域
第一種中高層住居専用地域は住居系で、建物の高さ制限がありません。
建ぺい率（%）は30・40・50・60で、容積率（%）は100・150・200・300・400・500です。
より大きな建物の建築が可能で、店舗は2階建てで床面積が500㎡以下なら問題ありません。
第二種中高層住居専用地域
第二種中高層住居専用地域は住居系で、第一種中高層住居専用地域と大きな変化はありません。
建ぺい率と容積率も第一種中高層住居専用地域と同じで、制限がより緩和されます。
店舗や事務所を建てるなら、床面積が1,500m以下でなければなりません。
第一種住居地域
第一種住居地域は住居系で、建築できる建物が多くなります。
建ぺい率（%）は50・60・80で、容積率（%）は100・150・200・300・400・500です。
20％分建ぺい率が増えて、床面積は3,000㎡以下と決められています。
第二種住居地域
第二種住居地域は住居系で、床面積がさらに広がります。
床面積は10,000㎡以下で、ボーリング場やカラオケボックスなども建てられるほどです。
建ぺい率と容積率は第一種住居地域と同じで、住居の環境を保護できます。
準住居地域
準住居地域は住居系で、定義は「道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の推進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域」です。
建ぺい率と容積率も第一種住居地域と第二種住居地と変わりません。
田園住居地域
田園住居地域は住居系で、農業と調和した住環境になっています。
建ぺい率（%）は30・40・50・60で、容積率（%）は50・60・80・100・150・200です。
第一種低層住居専用地域と第二種低層住居専用地域と変わらず、使える範囲はそこまで広くありません。
近隣商業地域
近隣商業地域は商業系で、「近隣の住宅地の住民に対する日用品の供給をおこなうことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するため定める地域」になります。
建ぺい率（%）は60・80で、容積率（%）は100・150・200・300・400・500です。
住居系と比べて土地活用の幅が広く、生活の利便性が上がります。
商業地域
商業地域は商業系で、建築制限は用途地域のなかでもっとも緩和されています。
建ぺい率（%）は80で、容積率（%）は200・300・400・500・600・700・800・900・1000・1100・1200・1300です。
つまり、大型商業施設が建てられる地域で、人が集まりやすい場所に指定されやすくなります。
準工業地域
準工業地域は工業系で、軽工業の工場が建てられます。
建ぺい率（%）は50・60・80で、容積率（%）は100・150・200・300・400・500です。
危険性のリスクが少ないので、住宅は建てられます。
工業地域
工業地域は工業系で、準工業地域に比べて環境は良くありません。
建ぺい率（%）は50・60で、容積率（%）は100・150・200・300・400です。
ホテル、学校、病院の建築ができません。
工業専用地域
工業専用地域は工業系で、住宅の建築はできません。
建ぺい率（%）は30・40・50・60で、容積率（%）は100・150・200・300・400です。
「工場の利便を増進するため定める地域」なので、住居系で建てられるものはほとんど建てられません。
まとめ
都市計画法で定められた用途地域とは、都市計画法に基づいて建築できる建物が決められたエリアです。
用途の混在を防ぐのを目的としていて、エリアに合わせて制限が異なります。
エリアは住居系・商業系・工業系の3つあり、全部で13種類です。
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