不動産売買ではさまざまなお金のやり取りが発生します。
なかでも手付金は契約締結時に支払うお金であり、手付金の意味や相場について理解しておくことは重要です。
本記事では手付金の概要、目的、相場について解説していきます。
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それではまず手付の概要についてご説明します。
手付金の概要
手付金とは、不動産売買契約締結時に買主が売主に現金で支払う費用のことを指します。
通常の買い物であればお金と引き換えに商品を受け取りますが、不動産売買の場合、通常契約締結から不動産の引き渡しまで時間がかかります。
引き渡しまでの期間の契約関係を保持するために、手付金には法的効力が発生します。
契約時にお金のやり取りを発生させることで、双方が簡単に契約解除しないように抑制する効果もあります。
支払った金額は通常、決済時（残代金支払い時）に売買代金の一部に充当されます。
内金・申込証拠金・頭金との違い
手付金と似た言葉に、内金（うちきん）や申込証拠金や頭金（あたまきん）があります。
内金は中間金とも呼ばれ、契約締結後から不動産引き渡しまでに支払うお金を指します。
手付金と違い法的な効力はありません。
内金の支払いは義務付けられておらず金額は買主と売主で相談して決めることができます。
申込証拠金は、契約締結前に購入の意思を強く表示するために支払うお金のことを指します。
申込証拠金支払い後、契約が締結されれば購入代金の一部に充当されます。
もし契約に至らなければ、申込証拠金は返金されるべき性質を持ちます。
申込証拠金は10万円程度が多いです。
頭金は、売買代金から住宅ローン借入額を差し引いた金額を指します。
貯金や親族からの資金援助によって調達したお金の部分をいいます。
頭金は契約締結後から不動産引き渡しまでに支払いますが、頭金を用意する義務や法的側面はありません。
手付金は法的側面を持つことと、契約締結時に支払うお金です。
内金と頭金は契約締結後から不動産引き渡しまでに支払うお金を指し、申込証拠金は契約締結前に支払うお金になります。
手付金の目的
次に手付金の目的についてご説明していきます。
手付の種類
手付は以下３つの種類があります。
●解約手付
●違約手付
●証約手付
解約手付
解約手付は支払いをもって、買主と売主双方に解約する権利が付与されます。
不動産売買締結後、買主が契約を白紙に戻したいと考えた場合、支払った手付額の放棄（手付放棄）をすることで一方的に契約の解除が可能です。
売主が契約の解除を希望する場合は、買主が支払った手付額の２倍の金額の支払（手付倍返し）をすることで契約を解除できます。
違約手付
違約手付は契約違反があった場合、買主に違反があれば手付で支払ったお金は没収されます。
売主に違反があれば預かった手付額の２倍の額を支払う必要があります。
解約手付と似ていますが、手付の放棄や支払いによって契約解除の意味は持ちません。
証約手付
証約手付は、単に売買が成立したことを証明する意味の手付です。
不動産会社を経由した不動産売買では宅地建物取引業法が適用されるので、手付は解約手付が適用されます。
解約手付の有効期間
解約手付は、相手方が契約内容の履行に着手するまでの間は有効です。
相手が契約に沿って何か行動を起こした後は、手付を元に一方的な契約解除はできません。
たとえば、買主が売買代金を支払ったり、売主が不動産の建設をはじめていたりする場合は、すでに着手しているので解約手付による契約解除はできなくなります。
相手が着手した後に解約する場合は、損害賠償が発生する可能性もありますので注意しましょう。
手付解除
解約手付をもって契約を解除することを、手付解除といいます。
契約書によっては、契約から何週間以内であれば手付解除ができる等、手付解除の期間が定められている場合もあります。
双方合意のうえで契約を結んだ場合は契約書の規定が優先されますが、売主が不動産会社の場合は、規定より法律が優先されるケースもあります。
履行の着手まで、という宅地建物取引業法より買主に不利になるような規定であれば無効になる可能性があります。
また、手付解除期限が契約書に明記されている場合は、仮にどちらかが履行に着手していても手付解除期限内であれば契約の解除が可能になるケースもあります。
手付解除をめぐってトラブルにならないように契約時には内容をしっかりと確認することが重要でしょう。
手付の目的
手付の目的は、買主売主双方の安易な契約解除を抑制することにあります。
手付を放棄する（買主）または支払う（売主）によって契約解除が認められますが、手付分の損失が生じることに変わりありません。
手付は、契約後最後まで契約とおり履行されることを促す目的があります。
手付の注意事項
不動産購入にあたり住宅ローンを利用する場合もあると思いますが、利用する予定であれば契約書に住宅ローン融資利用特約の記載があるか確認しましょう。
住宅ローン融資利用特約は住宅ローンの本審査が通らなかった場合、売買契約を解除し手付金を買主へ返金するという趣旨の特約です。
通常住宅ローン事前審査後に、不動産売買の契約をおこない、その後ローンの本審査がおこなわれます。
事前審査は問題なくても本審査に落ちる可能性はゼロではありません。
本審査が通らず契約の解除をしたいと考えた場合、ローン特約により手付放棄をせずに契約の解除が可能になります。
ただし、買主の故意過失（本審査で必要な書類をわざと用意しなかった、書類に不備があったのに放置して審査に間に合わなかった等）がある場合はローン特約が利用できない可能性がありますので注意しましょう。
また、手付で必要なお金をローンで用意すると住宅ローン本審査がとおりにくくなる可能性がありますので手付金はローン以外で用意しましょう。
手付金の相場
続いて手付金の相場についてご説明していきます。
相場金額はどのくらいか
手付の一般的な相場は、売買金額の5～10％（1割未満）となります。
不動産会社を経由した売買では宅地建物取引業法が適用されるので、手付の上限は２０％に規定されています。
たとえば3,000万円の不動産取引では、150万円～300万円程度が相場です。
上限は600万円になります。
上限を超えない範囲内で、買主と売主で相談して金額は決めることができます。
ただし、手付額が小さすぎると契約解除が容易になる可能性がありますし、反対に大きすぎると解約したくても解約しにくいという状態が発生する可能性があります。
買主が現金で用意できる金額を考慮して金額設定をしましょう。
手付の保全措置
手付額が以下の金額を超える場合、売主（不動産会社）は手付金額の保全措置を講じる必要があります。
●未完成物件：売買代金の5％または1000万円を超える場合
●完成物件 ：売買代金の10％または1000万円を超える場合
保全措置とはたとえば、銀行等の保証契約や保険会社の保険契約等を結んでおくことです。
万が一、手付等の支払いが困難になったとしても買主に支払いができるようにするためのものです。
まとめ
不動産売買契約における手付とは通常、解約手付を指します。
買主は売買契約締結時に支払った手付金を手付放棄することで、売主は手付金の２倍の金額を支払うことで一方的に契約の解除ができます。
手付をもって契約解除ができるといってもお金を手放すことになりますので、契約締結前に買主売主双方がしっかりと売買契約の内容を確認することが重要です。
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