不動産は個人で所有することもありますが、夫婦や複数人で相続をおこなった場合などは共有名義で所有するといったケースもありますよね。
共有名義の場合、特定の1人ではなく全員に然るべき権利が与えられることになりますので、売却などの取引をおこなう場合には少し面倒なのではないかと思ってしまうかもしれません。
今回は、共有名義で不動産を所有するケースについて、持分や売却方法について触れながら詳しくご紹介していきます。
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まず、不動産においての共有名義について、もっとも多いケースは夫婦で所有している場合です。
とくに、結婚してから住宅を購入して、2人の名義で契約をおこない、住宅ローンも共有名義で支払うといったケースが多いです。
そのほか、共有名義で所有する場合には相続であることが多いです。
基本的に土地や家などを相続する場合には、被相続人の配偶者や同居家族などの親族が法定相続人として相談のうえ、誰がどの物件を譲り受けるのかを決めることになります。
複数人いる場合だと、その複数人でそのまま名義人となって相続をおこなうことも少なくありません。
そのような場合には、結果的に共有名義で物件や土地を所有することになるでしょう。
その他の場合だと、一つの住宅を二世帯住宅として、親子で名義を共有して契約する方法もあります。
二世帯住宅の場合には、実質二つの家族が別々で暮らせるような仕組みとなっていることが多いです。
契約の際に、そもそもの購入価格と同じく住宅ローンを親子で一緒に借りる方法などもありますので、一般的なケースであると言えるでしょう。
このように、個人ではなく複数人で不動産の所有権を共有している場合、いざその物件を売りに出したいと思い立っても、どのように行動に移せばよいのかいまいちわかりづらいと思います。
ここからは、共有名義で所有している不動産における売却について解説していきます。
不動産における共有持分とは
それでは、ここからは所有権を共有している不動産における権利について、その割合を表す持分という単語とともにご紹介していきます。
その物件に対してその人がどれくらいの権利を持っているのかというのを持分と言いますが、この割合や持っているかどうかによって、独断でできることと相談しなければできないことはそれぞれ異なります。
まず、共有持分を所有している方が、その他の権利者に相談せずとも独断で進めることができるものとして挙げられるのが、保存行為です。
保存行為とは、他の所有者に迷惑がかからない、つまり利益などの問題に発展しないもの、たとえばその物件を修繕してきれいな状態に保つことなどが挙げられます。
修繕するからといって好きなようにリノベーションなどをすることを指すわけではなく、あくまでも最初の状態を保ちながらの修繕工事のみが対象となりますので覚えておくようにしましょう。
そのほか、法定相続登記や地役権設定登記請求は保存行為として認められています。
保存行為は独断でもできますが、共有持分の過半数の割合の合意が必要なものに管理行為というものがあり、この管理行為は、文字どおりその物件を賃貸に出したりして運営することを指します。
過半数ということなので、こちらは必ず持分を所有している方の半分以上が合意したという保証のうえで進めなくてはいけません。
最後に、もっとも気になる売却などの処分行為ですが、これは必ず所有者全員の合意がなければ進めることは認められていませんので、注意が必要です。
売却に限らず、大規模な増築や改築、また解体、建て替えなどそのまま処分に直結するわけではない行為でも、物件そのものを大きく変えてしまう場合には処分行為とみなされます。
売却以外でも、自分が考えていることは常に他の所有者に相談したうえで進めていくことが非常に大切であると言えるでしょう。
共有で所有している不動産を売却する方法
誰かとの共有名義で所有している家や土地などを売りに出したいと思い立ったとき、他の所有者がいる手前どのように行動に移せばよいのかわかりませんよね。
誰か1人が売りに出したいと思っていても、他の所有者が同意できない場合には勝手に売却活動を進めることはできません。
どうしても個人で所有している物件に比べると自由度が低く、やりづらさを感じてしまうことがあるかもしれません。
ここからは、共有名義で所有する物件を売りに出す際にするべきことや、進め方についてご紹介していきます。
もし所有しているだけで固定費がかかるなどの理由で売りに出すことを考えている場合には、参考にしてみてください。
まずこれは大前提ですが、物件を市場に出す際には、共有名義者全員の合意のもとで売りに出すことが正式に決まらない限りは行動に移せないということは覚えておきましょう。
話し合いの場などを設けたうえで進めていかないと、後からトラブルに繋がってしまうことも大いに考えられますので、相談は必ず事前におこなうようにしましょう。
売買が成立したら、その利益をどのように分け合うのかなども話し合っておく必要があり、売りに出す前も売買が成立してからも一貫して必要なのが、まとめ役のような人物です。
夫婦の場合にはシンプルにことが進みやすいですが、相続で人数が多い場合にはなかなか全員を集めることも難しく、売却の際には所有者の実印や印鑑証明書、身分証明書などの基本的な書類が必要となります。
そういった書類をまとめるためにも、誰かがリーダーシップを取って進めることが非常に大切です。
その不動産に対して、誰がどのくらいの割合の持分があるかによって対応方法も変わってきますので、間違いのないよう進めていくようにしましょう。
さてここまでの解説で、なんとなく共有名義で売却活動をおこなうのは大変そうだと思った方も多いかもしれません。
この少し大変な売買活動において、もう少しシンプルに、自由に活動をおこなう方法が1つあり、それが共有物分割請求というものです。
共有物分割請求とは、元々共有であった所有者の名義を誰か1人に集中させて、その特定の人物が売却に関わるすべてのことをおこなうといったやり方です。
これは基本的には売りに出したいと思い立った人物や、相続の場合には元々の所有者の親族としてもっとも近しい人物が担うケースが多いとされています。
この場合、誰か1人に責任を集中させる代わりに、その代表となった人物は元々の所有者全員に、その売買によって得た利益の取り分となる額を支払う必要があり、これを代償分割と言います。
つまりは、売買までの手間を1人の所有者が担い、その人物がすべての決定権を握る代わりに、本来所有者たちが得ることができたはずの利益についてはしっかりと支払うということです。
こうすることで、特定の1人に責任や負担が多くはなりますが、売買にかかる時間は最小限に抑えることができ、全員が合意のうえでおこなう場合には1番スムーズに進めることができる方法であると言えるでしょう。
まとめ
不動産を共有で所有している場合の売却方法について、それぞれの所有者が持つ権利などについて触れながらご紹介してきました。
実際に売却などの処分をおこなう際には、大きな取引であるからこそ事前の計画が非常に大切です。
売却をしない場合でも、自分以外に同じく権利を持っている方がいる場合には何事も相談するようにしておくと、トラブルなくスムーズな管理をおこなうことができると言えるでしょう。
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