ペアローンで購入の自宅を離婚で売却！注意点や売却以外の方法について解説｜岡山・香川の不動産売買

▼ ペアローンで購入した共有名義の自宅を売却する際の注意点
▼ ペアローンで購入した自宅を離婚時にオーバーローン状態で売却
▼ ペアローンで自宅を購入した夫婦が離婚する場合の選択肢
▼ まとめ

ペアローンで購入の自宅を離婚で売却！注意点や売却以外の方法について解説

マイホームを建てたにも関わらず、離婚するとなった場合その自宅はどうなるのでしょう。
しかも夫婦で住宅ローンを組むペアローンを利用しているケースでは、売却するにしてもいくつかの注意点が浮かび上がってきます。
また売却をしない場合にどういった選択肢があり、どういった問題が生じるのかなどについてもまとめてみましたので最後までご覧ください。

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ペアローンで購入した共有名義の自宅を売却する際の注意点

核家族が一般的となり、また収入や働き方などに対する価値観も変わってきた現在、夫婦揃って働きにでる共稼ぎの世帯は1000万世帯を超え、さらに増えていく見込みです。
こうした共稼ぎ世帯の増加にともない、住宅ローンも夫婦で協力しあって契約するというペアローンの考え方も徐々に増えつつあります。
ペアローンを組むと借入額を増やせますし、借入時の審査もとおりやすくなり、またどちらかに万が一のことがあれば、団信によりその残債が完済されます。
ただこれは夫婦としての生活がうまくいっているときに機能するもので、この夫婦間に亀裂が入り将来的に2人でやっていくことが困難と判断した場合はどうなるのでしょう。
もっとも現実的な手段として自宅の売却というものがありますが、大きな金額が絡んでくる問題ですので、その離婚時の注意点について挙げてみます。
まずは当然のことですが、夫婦揃って売却の意思を持っていることが前提となりますので、どちらかが住み続けたいといった場合は同意を得るまで話し合う必要があります。
次にペアローンは互いが連帯保証人となっていますので、仮に一方が返済できない状態になった場合はもう一方が返済を肩代わりしなければいけません。
このとき、相手側と密に連絡を取り合っているのであればいいのですが、なかには離婚とともに連絡が取れなくなるケースもあるわけです。
また相手側が共有物分割請求を起こすことも考えられ、この場合は自宅の共有状態を解消するために手続きを始めなければいけません。
この共有物分割請求ですが、共有名義の不動産を単独名義に変えるというもので、これにより自分だけの意思でその不動産を売却できるようになるのです。
メリットとしては、法的な手段ですので法律に則って協議がおこなわれることと、不動産鑑定士により適正価格での取引となることです。
もし共有物分割請求の内容証明が届いたら、まずは当事者同士での話し合いとなりますが、実際は互いに弁護士を立てて協議が進んでいくことになります。
この裁判は長期にわたりますが裁判所に赴く必要はなく、ただ協議がまとまらなかったり、分割自体が困難であると判断されたりした場合は競売になることがあります。

ペアローンで購入した自宅を離婚時にオーバーローン状態で売却

マイホームを離婚などの理由により売却したい場合、その売却価格が住宅ローンの残債よりも低い金額になることをオーバーローンと言います。
つまり不動産を売ったにも関わらず、ローンが残ってしまうというケースで土地の価格が値下がりする、またはローンを組んでからまだ年数が浅い場合によく起こります。
こういったオーバーローンのケースでは残債を夫婦の預貯金など差額を現金で完済できれば問題ないのですが、支払ができない場合は任意売却ということになります。
基本的に住宅ローンが残っている状態で、そのマイホームを売ることは、借入先の金融機関に抵当権があるためできない仕組みになっています。
ただこの抵当権を持つ金融機関の承諾を得ることで、売却することができるのですが、これを任意売却と言い、この場合抵当権が解除されます。
ただし、残りの債務に関してはこれは消えるわけではなく、無担保の債務として完済まで支払いが続くことになり住むところが無くなった上に支払いまで残るわけです。
それでも任意売却をせざるを得ない方もいるわけで、このときの条件としては住宅ローンの滞納が３か月程度となり、いわゆるブラックリストに載ることになります。
ブラックリストに載った場合の現実的な弊害としては、新規の借り入れやクレジットカードの申し込みができないくらいで、通常の生活を送る分には問題ありません。
残ったローンですが、これは金融機関と相談して月々の支払い額を決めていくことになりますので、そのときの生活や収入に応じて無理のない返済計画を立ててください。

ペアローンで自宅を購入した夫婦が離婚する場合の選択肢

ペアローンで自宅を購入した夫婦が離婚をするとなった場合に、その自宅は売却処分をする以外にどういった選択肢があるのでしょうか。
まずは夫婦のどちらかがそこへ住み続ける場合についてですが、まずは夫婦別々の住宅ローンを名義とともに一本化するという方法があります。
この一本化には「債務引受型」と「借換型」とがあり、債務引受型とは債務者がどちらか一方に統一されるということで、抵当権は２本のままで債務額もそのまま残ります。
この債務引受型のメリットとしては登録免許税が安くなることと、手続きが比較的簡単であること、そして借入条件もそのまま継続ということです。
デメリットとしては審査に時間がかかること、諸費用を用意すること、そして借入金の一部の繰り上げ返済を要求されることがあるということです。
借換型は、債務引受型に対応していない金融機関で借り入れをしている場合や、住宅ローンの金利を比べたいといった場合に借換をする方法です。
この借換により金利が低くなることもあり、そのため月々の負担が減り、それを登録免許税などの手続き費用に回せるといったメリットがあります。
逆にデメリットとしては、受け入れ先の金融機関が少ないということ、そしてローンの契約が最初の段階からということになり手続きや審査に時間を割くことになります。
また共有名義のままでペアローンを支払い続けながら、どちらかがそこに住み続けるということもできますが、これは出ていった側の負担が大きくなってしまいます。
また住宅ローンの契約の条件として、契約者がそこへ住んでいることが前提となっていますので、どちらかが出ていった場合はローンの契約違反となることもあるわけです。
また他の方法としてはこの共有名義のまま、賃貸物件として貸し出すということもできますが、この場合はもちろん２人ともそこを出ていかなければいけません。
自宅の売却を避け、どちらかがそこに住み続けたいといった場合は、ペアローンの一本化や借換がポイントとなりますが、その審査でまず重要視されるのが返済能力です。
それまでは夫婦2人で返済してきたものを1人で支払っていくことになるわけですから、安定して充分な収入があることが審査を通るための第一条件となります。
ペアローンを一本化するにあたって、それが贈与とみなされ贈与税が発生するということはほぼありませんが、分与割合の格差が極端であれば贈与とみなされることもあります。
そういった場合は税務署ないし税理士と相談して、そのような贈与税に関しての問題がすべてクリアになっていることを金融機関に証明する必要がでてきます。