定期借地権付きマンションとは？メリット・デメリットについて解説｜岡山・香川の不動産売買

▼ 定期借地権付きのマンションとは
▼ 定期借地権付きのマンションのメリットとは
▼ 定期借地権付きのマンションのデメリットとは
▼ まとめ

定期借地権付きマンションとは？メリット・デメリットについて解説

マンションの購入を検討し、物件探しをしていると「定期借地権」と書かれた少し価格の安いマンションを見かけることもあるでしょう。
こういったマンションは多くはありませんが、少し異なる特徴を持つマンションです。
そこで今回は、定期借地権付きマンションについてご説明したうえで、メリットとデメリットについても解説します。
少しでも興味のある方は、ぜひ参考にしてみてください。

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定期借地権付きのマンションとは

借地権とは、建物を建てるために土地を借りる権利のことを言います。
建物は区分所有者となりますが、土地は他人が所有しているマンションのことです。
土地の所有権でなく、借地権が敷地権となります。
ここでは、「定期借地権」と「普通借地権」についてご紹介します。

定期借地権とは

1992年8月に「借地借家法」で制定された借地権の一種です。
定期借地権には、「一般定期借地権」「事業用借地権」「建物譲渡特約付借地権」の3種類があります。
そのなかでも、一般的に採用されているのが「一般定期借地権」です。
期限付きで土地を借り、期間満了となった際は立退料などの負担も必要なく、そのまま所有者に土地が返還されます。
契約期間は50年以上で、契約期間は更新しないというのが定期借地権の決まりです。
また、契約期間が終了した場合、建物を解体し土地を返却するのが原則となります。
そのため、解体費用についても把握しておかなければなりません。
区分所有者が積み立てる、解体時に一時金を徴収する、分譲時に事業主が解体金を管理組合に預けるなどさまざまなケースがあります。
しかし、解体にかかる費用は決して安くはないため、いつどのように負担するのか確認しておきましょう。

普通借地権とは

普通借地権は、期間満了となっても借地人が希望する場合は、契約を更新することができます。
最初の契約期間は30年で、更新すると20年、さらに更新すると10年というように期間が定められています。
しかし、更新時には更新料が必要な場合もあるため注意が必要です。
契約は土地の所有者と区分所有者の間でおこないますが、地代や更新料の支払いは管理組合を介して手続きをおこなっているケースも多くあります。
また、更新料は「路線価の数%相当額を支払う」とされているところが多く、実際に計算してみると数万円程度かかる場合もあるため、一度計算しておくと良いでしょう。
土地の更新のことを考慮せず、契約満了となった場合、トラブルに発展する可能性もあります。
管理組合を介して支払う契約だった場合、各戸から一時負担金を徴収する必要があったり、未収金が発生すると管理組合の資金から充当しなければならなかったりといった対応が必要となるでしょう。
後から慌てないためにも、長期修繕計画に記載したり、更新料を分割し管理組合から毎月徴収したりするなど、忘れないように工夫しておくことが重要です。

定期借地権付きのマンションのメリットとは

ここでは、定期借地権付きマンションを購入する際のメリットを3つご紹介します。

物件価格が安い

敷地権を借りている状態であるため、所有しているマンションと比較すると土地の権利価格が安くなるので、その分物件価格も安くなります。
建物のグレードやそれぞれの地域によっても異なりますが、所有権のあるマンションと比べると2〜3割程度安い傾向にあります。

固定資産税・都市計画税が発生しない

不動産を購入すると、取得時に不動産取得税がかかり、保有期間は固定資産税や都市計画税などの税金が毎年発生します。
しかし、定期借地権付きマンションであれば、土地を所有しているわけではないため、土地に対する税金の支払いは必要ありません。
そのため、土地部分の不動産取得税や固定資産税、都市計画税の負担がないのがメリットです。

立地条件が良い

都心部の駅近くや、静かな環境に恵まれた立地、代々引き継がれてきた土地では、土地を売却することに抵抗感を持つ所有者も多いでしょう。
その点、借地の場合は土地を手放す必要はなく、さらに定期借地権付きであれば一定期間が経過すると土地が更地となり戻ってくるため、土地活用に協力する方も多いです。
そうなると、本来であれば建てることが難しい土地でも、マンションを建てることが可能となります。
そのため、人気の立地に定期借地権付きマンションが供給されるケースが多く、本来住むことができなかった立地に住むことも可能になるのがメリットのひとつとして挙げられます。

定期借地権付きのマンションのデメリットとは

上記では、魅力的なメリットについてご紹介しましたが、気を付けていただきたい注意点もございます。
そこで、デメリットを4つご紹介します。

土地を返還しなければならない

土地の借地期間が終了した際は、建物を取り壊し更地の状態にして返還しなければなりません。
そのため、マンションから退去しなければならないうえ、建物を取り壊す際の費用も必要です。
マンションによっては、解体にかかる費用の積み立てを毎月おこなっているところもありますが、積み立てをおこなっていないマンションでは、取り壊しの際に一時的に大きな金額が必要となります。
このように、最終的には土地を返還し、居住に期限があったり解体費用が必要であったりする点がデメリットとなります。
したがって、資産を残すことを目的とした購入には向いていません。

残存期間が短いと売却しにくい

売却する際は、当然、土地の所有者の承諾が必要です。
承諾を得ることが売却の障害となることも少なくありませんが、定期借地権付きマンションの場合は、売却することも想定し所有者は売却を承諾するものとなっていることが多くあります。
しかし、中古として売却する際は、借地権の残存期間が短いと居住期間が限られるため、売却が難しくなるのがデメリットです。

地代が発生する

土地に対して固定資産税などの税金が発生しない代わりに、土地の所有者に地代を支払わなければなりません。
地代は、借地契約によって定められていますが、地価変動や土地の税金が増税するなど、経済的状況に応じて増減することも考えられるため注意が必要です。
また、購入時に借地に関する保証金や一時金が発生する可能性もあるため、事前に確認しておきましょう。

住宅ローンが組みにくい

所有権のマンションと比較すると、敷地権が土地利用の自由度を損ない、契約期間が定められ、返還する際は取り壊さなければならないという点から、担保としての価値が低くなります。
そのため、金融機関によっては住宅ローンを借り入れることが難しくなるかもしれません。
しかし、最近は増えつつあるため、以前に比べると住宅ローンも利用しやすくなっています。