不動産を購入する際は、夫婦で資金を出し合って購入したいと考える方もいらっしゃるかもしれません。
けれども、共同で不動産購入した場合、どのような問題が生じるのか気になる方も多いのではないでしょうか。
今回は、共有名義での不動産購入を検討されている方に向けて、共有名義による不動産購入とはどのようなものか、メリット・デメリットについても解説します。
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不動産購入時における共有名義とはどのようなものなのかご紹介します。
共有名義での不動産登記
不動産を取得した際は、法務局で不動産登記をおこなわなければなりません。
不動産登記には単独名義による登記と、共有名義による登記の2つの登記方法があります。
単独名義とは、1人の名義で不動産を購入し、購入者が単独で不動産登記をおこなう方法です。
夫婦で住むために不動産購入した場合も、夫が不動産購入のための諸費用を出し、夫名義で住宅ローンを組んだ場合は、夫の単独名義の不動産となります。
共有名義による不動産購入とは、夫婦や親子など、複数人が共同で不動産購入し、共有名義で不動産登記をおこなう方法です。
また親から不動産を相続した際も、相続人が共有名義で不動産登記をおこなう場合があります。
共有名義の持ち分割合とは
共有名義で不動産登記をおこなう際は、持ち分割合についても登記簿に記載しなければなりません。
持ち分割合は、それぞれ支払った資金の割合によって決まります。
たとえば、4,000万円の不動産を夫婦の共有名義で購入し、夫と妻が2,000万円ずつお金を出し合った場合、持ち分割合はそれぞれ2分の1となります。
妻が不動産購入の資金を出していないのにも関わらず、夫婦だからと持ち分割分を2分の1ずつ登記することはできません。
妻が不動産購入の資金を出していないのにも関わらず、夫婦だからと持ち分割分を2分の1ずつ登記することはできません。
妻が出していない資金の持ち分まで登記すると、贈与税が課せられる可能性もあるので注意が必要です。
共有名義で不動産購入をおこなうメリットとは？
不動産購入を共有名義でおこなう場合は、どのようなメリットがあるのか確認しておきましょう。
それぞれが住宅ローン控除を受けられる
共有名義で不動産購入すると、共有名義人がそれぞれ住宅ローン控除を受けられるというメリットがあります。
住宅ローン控除とは、借入残高の0.7%を最大で13年間、所得税や住民税から控除を受けることができる税金の軽減措置です。
共有名義人がそれぞれ住宅ローン控除を受けるためには、次のような条件を満たす必要があります。
共有名義人がそれぞれ住宅ローンを組んでいる
共有名義人がそれぞれ住宅ローンを組んでいる場合は、それぞれが住宅ローン控除を受けることができます。
共有名義人がそれぞれ住宅ローンを組む借り入れ方法は、共働きの夫婦が利用するケースに多く見られます。
共有名義者のどちらかが連帯債務者になる
連帯債務とは、住宅ローンの返済義務を複数人が同等に負うことをいいます。
たとえば、夫が住宅ローンを締結し、妻が連帯債務者になった場合、妻も夫と同様に債務を負うことになります。
このように連帯債務者をつける住宅ローンの借り入れ方法では、それぞれが住宅ローン控除を受けることが可能です。
相続税の節税ができる
不動産の所有者が亡くなった場合、単独名義なら不動産すべてが相続税の対象として計算されます。
共有名義で相続が起こった場合は、亡くなった方の持ち分のみが対象となるため、不動産の相続分を減らすことが可能です。
相続税のなかでも大きな割合を占める不動産の相続税を減らせることは、節税対策ができるメリットといえるでしょう。
住宅ローンの借り入れ額を増やせる
夫の単独名義で不動産を購入するよりも、妻と共有名義にすることで、借り入れ額を増やすことができます。
たとえば、夫の年収が400万円、妻の年収が300万の場合、夫単独で購入すれば400万円に応じた融資しか受けることができません。
けれども、妻の年収300万円を夫の年収に合わせれば、700万円に応じた融資を受けることができます。
収入を合算して借り入れ額を増やすには、共有名義のほかにも先ほどご紹介した連帯債務型の借り入れ方法でも可能です。
また妻が夫の連帯保証人になることでも収入合算することができ、借り入れ額を増やせます。
ただし、妻が連帯保証人になった場合は、夫が団体信用保険（団信）への加入ができないことに注意をしましょう。
共有名義で不動産購入をおこなう際のデメリットとは？
次に、共有名義で不動産購入をおこなう際のデメリットについてご紹介します。
売却には共有者全員の承諾が必要
不動産に共有名義者がいる場合、売却する際には全員の承諾が必要です。
共有名義人の1人が勝手に売却できないというメリットもありますが、1人でも売却に反対する方がいれば売却ができなくなるデメリットもあります。
売却まで進んでも売却額で意見が合わないなど、なかなか売却の話が進まない可能性もあります。
相続で共有名義になる場合は、あらかじめ売却時のトラブルを避けるためにも、相続登記をする前に共有名義人同士で持ち分の売却や買取を検討するのも良いかもしれません。
離婚時にもめる可能性がある
もし、離婚することになった場合、財産分与の件でもめる可能性があることもデメリットの1つです。
売却したいと思っても、どちらかが住み続けることを希望していれば、話し合いが長引く場合もあります。
どちらかが持ち分を買い取りたくてもローンが組めない場合は、現金を用意しなければなりません。
住宅ローンの支払いが残っているなら、現金を用意することも難しい可能性が高いでしょう。
夫婦の共有名義で不動産購入する際は、離婚時のデメリットについても知っておく必要があります。
相続が発生した際に権利が複雑になる
共有名義人が他界した場合、不動産の持ち分が相続の対象となり、相続人にも持ち分の権利が発生します。
場合によっては共有名義人が更に増えることになり、権利関係が複雑になるデメリットがあります。
不動産の売却や増築の際は、共有名義人全員の同意が必要です。
共有名義人が増えるほど全員の同意を得るのが難しくなり、手続きに時間がかかることになるでしょう。
これまでは共有名義で問題がなかったとしても、相続人から持ち分の買取を請求されるかもしれません。
持ち分を買い取れない場合は、居住中の不動産であっても売却しなければならない可能性も生じます。
贈与税が課せられる可能性がある
夫婦が共有名義で不動産購入した場合、妻が仕事を辞めることになっても住宅ローンは払い続けなければなりません。
妻の住宅ローンを夫が代わりに支払うと、妻から夫への贈与とみなされ、夫に贈与税が課せられる可能性もあります。
それぞれ住宅ローンを契約して不動産を購入する際は、どちらかが仕事を辞めたときのリスクについて知っておく必要があるでしょう。
住宅ローンにかかる費用が倍になる
住宅ローンを組む際は、金融機関に事務手数料や諸費用を支払わなければなりません。
夫婦がそれぞれ住宅ローンを組んで不動産を購入する場合は、それらの費用もそれぞれにかかることになり、負担が増えるデメリットがあります。
まとめ
今回は、共有名義で不動産購入する方法や、メリット・デメリットについて解説しました。
共有名義で不動産を購入すると、税金の控除や、借り入れ額を増やせるといったメリットがあります。
ただし、離婚時や相続がおこった際に権利関係が複雑になることや、共有名義人が仕事を辞めたときのリスクがあることも理解して、共有名義による不動産購入を検討しましょう。
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