不動産売却をおこなうにあたって、重要となってくるのが正確な土地の面積です。
土地の面積を正確に把握するには、測量をおこなうことをおすすめします。
そこで、不動産売却をご検討中の方に、売却するにあたって測量が必要なケースとはどんな場合なのか、また依頼する方法や費用についてご紹介していきます。
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不動産売却にあたって、所有している土地の形状や面積を明らかにさせる必要があります。
そこで、必要となってくるのが測量です。
不動産売却時に必要となる測量とは？
測量とは、土地の面積や境界、形、位置、高低差などを精密に機械で測る作業のことです。
そもそも測量をおこなう目的は、面積と境界を確定させるためですが、必ずおこなわなければならない義務はありません。
しかし、面積や境界を確定させることで、不動産売却時にトラブルなどを防ぐことができます。
また、面積は不動産価値を左右するため、測量をおこなっておくことで売却価格をアップさせたり、買主が見つかりやすくなったりします。
測量が必要なケースとは
測量は義務ではないと前述でご説明しましたが、不動産売却において測量が必要となるケース、もしくはおこなったほうが良いケースについて解説していきます。
土地の境界が不明な場合
土地の境界に目安となるフェンスや塀がない、境界杭がないといった土地の場合は、土地の範囲が明確ではないため測量をする必要があります。
測量をおこなわなければ、自分の所有している土地の範囲が把握できず、不動産売却時にトラブルに発展する恐れがあるからです。
また、以前は境界標があったものの、劣化により境界線がはっきりわからない場合も、新たに境界を確定しなくてはなりません。
面積が図面と異なる場合
実際の面積が登記簿謄本や図面と異なる場合も、測量をすることをおすすめします。
登記簿に記載されている面積だけで判断し売買契約をおこなうと、のちに隣地の所有者とトラブルになる可能性があるため、測量して状況を把握しておく必要があります。
土地が高額な場合
土地が高額であれば、測量をおこなっておくことをおすすめします。
なぜなら、高額な土地は1㎡違うだけでも数10万円以上の金額が変わるので、損をする可能性も出てくるためです。
つまり、面積のわずかな違いが資産価値に大きな差を出します。
そのため、土地が高額な場合は、それぞれの所有者の持分や境界線をはっきりさせておくことが必要です。
不動産売却時にあたって測量を依頼する方法や流れ
不動産売却にあたって測量を依頼する方法や測量の流れを把握しておきましょう。
測量を依頼する方法
測量を依頼する際は、土地家屋調査士もしくは測量士に依頼をします。
両者の違いは以下のとおりです。
土地家屋調査士
土地家屋調査士は、土地の広さを調査する測量業務だけでなく、土地の所有者を登記する登記業務をおこなうことができます。
測量士
一方で、測量士は土地を調査するプロではありますが、登記を目的として測量はおこなえません。
つまり、測量士は、測量や図面作製はできますが、登記業務はできません。
上記の2つに依頼する方法がありますが、不動産売却において、おすすめなのは土地家屋調士です。
土地家屋調査士は、測量だけでなく家屋まで調査し、登記業務をサポートしてくれるため、手続きに必要な書類作成までもスムーズにおこなうことができます。
また通常、土地の測量をおこなう際は、仲介でもある不動産会社にて紹介を受けることがありますが、自分で探し依頼することも可能です。
また、管轄の法務局に相談すれば、土地家屋調査士を紹介してもらうこともできます。
測量の流れ
測量の流れは以下の手順・方法で進めていきます。
①必要な資料を集める
依頼する土地家屋調査士を決めたら、測量で必要となる資料を集めておきましょう。
必要な資料は以下のとおりです。
●登記簿謄本
●公図
●地積測量図
●建物図面
●共同担保目録
これらの資料は市役所や法務局にて入手することが可能です。
また上記の資料は、これまでに境界のトラブルがあったかどうかの調査や、測量の見積もりの算出にも用いられます。
②隣地所有者への挨拶
測量をおこなう際は、隣の土地へ入ったり立ち会いをお願いしたりすることがあります。
そのため、事前に隣地所有者へ挨拶をおこなっておくことで、スムーズに測量をおこなうことができます。
日頃から隣地所有者と良好な関係を築いておくことで、協力してもらいやすくなるでしょう。
③現地で事前調査をおこなう
測量は1回だけでなく複数回に分けておこなわれることが多いため、まずは現地の「事前調査」をおこないます。
公図や登記簿をもとに土地の測量をおこないますが、この段階では仮の調査のため、隣地所有者の立ち会いは必要ありません。
④境界の確定
境界杭を仮設置して関係者の立ち会いのもと、確認作業をおこないます。
立ち会い関係者の了解が得られれば、境界確定の承諾書を受け取ることができます。
⑤境界杭の設置
境界が確定したら、該当する箇所に境界標という杭を打ち込んで、境界をはっきりさせます。
その際は、隣地所有者の立ち会いのもと、慎重に打ち込みをおこないます。
⑥境界確認書の作成
境界線が確定したら、境界確認書を作成します。
境界確認書には、署名のほか捺印が必要となります。
作成された書類は、今後不動産売却時などに必要となるため、紛失しないように保管をしておきましょう。
不動産売却時の測量費用
最後に測量にかかる費用の相場や測量に要する期間について解説していきます。
測量にかかる費用の相場
測量にかかる費用は測量方法によって相場が大きく異なります。
現況測量の費用相場
現況測量とは、土地をそのままの見た目や広さ、位置で測量したもので、100坪以下の土地でおよそ35～45万円の費用がかかります。
確定測量・地積測量の費用相場
確定測量とは、隣地所有者の立ち会いのもと境界を確定する方法で、地積測量とは、土地の面積・境界線を正確に測量する方法です。
100㎡程度で官民査定が不要の場合は35～45万円程度、官民査定が必要な場合は確定測量で60～80万円が相場となります。
国や自治体が保有している官民地に、自分の土地が接しているかで金額は異なってきます。
官民地に接している場合は、官民の立ち会いのもと測量がおこなわれるので、費用が高くなります。
費用が高額になるケースとは
さらに費用が高額になるケースとして、以下のような状況が考えられます。
隣地と境界トラブルがある場合
境界線について隣地所有者とトラブルがある場合、手間がかかる分費用も高額になりやすいと言えます。
土地の形が複雑な場合
土地の形が複雑で測量に手間がかかる場合は、費用が高額となる可能性があります。
手入れされてない土地や、境界標の設置数が多い場合などもそれにあたります。
測量にかかる期間
測量にかかる期間は、測量を依頼してから境界確定まで、およそ3～4か月必要になります。
隣地の所有者の立ち会いや、何らかのトラブルがある場合は、さらに期間が必要となる場合もあるため注意が必要です。
不動産売却をお急ぎの場合は、できるだけ早く計画しておきましょう。
また、不動産売却時に譲渡所得を計算する際に、測量にかかる費用は譲渡費用として計上できるため、節税対策ができることを覚えておくと良いでしょう。
まとめ
不動産売却にあたって測量が必要なケースや、測量を依頼する方法・流れ、必要な費用相場についてご紹介してきました。
測量をおこなうことは義務ではありませんが、不動産売却をおこなう際は、トラブル回避のためにも必ず測量をおこなうようにしましょう。
これから、不動産売却をご検討中の方は、是非参考にしてみてください。
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