住宅を建てる際には、土地が必要となります。
便利な都市部になるほど地価も高くなるため、迷っている方も多いのではないでしょうか。
一方で、土地を購入するのではなく、借りた土地に住宅を建てるといった方法も存在します。
そこで今回は、不動産における借地権を3種類、それぞれの特徴とともに解説します。
土地の購入についてお悩みの方は、ぜひ参考にしてみてください。
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弊社へのお問い合わせはこちら不動産の借地権の種類である旧借地権の特徴とは
そもそも「借地権」とは、どのような権利を指すのでしょうか。
借地権とは
建物を所有することを目的に土地を借りる権利のことです。
ただし、建物の所有を目的とする場合に限られるため、駐車場や資材置き場などの建物を所有しない利用目的の場合は借りることができません。
また、「地上権」と「賃借権」の2種類に分けることができます。
地上権は、賃借人が地主の承諾を得ることなく地上権を登記し、第三者に譲渡したり賃貸として貸し出したりすることができる権利です。
一方、賃借権は、地主の承諾を得たうえで、第三者に譲渡や賃貸をおこなう権利です。
地上権は土地の所有者にとって不利となる部分が多すぎるため、一般的には賃借権が採用されています。
相続は可能なのか
結論から言うと、相続することは可能です。
配偶者や子どもなどの法定相続人であれば、所有者に相続した旨を報告するだけで、所有者の許可や特別な手続きなどは必要ありません。
しかし、法定相続人でない場合は、第三者への譲渡として、承諾料が発生し所有者の承諾も必要となります。
また、相続後に建物を増築する場合は、所有者の許可を得なければなりません。
さらに、財産的価値のあるものとされるため、「相続税」の対象となるため注意が必要です。
相続後に所有者の許可を得れば売却も可能であるため、相続後は売却するか持ち続けるか、ある程度決めておくと良いでしょう。
旧借地権とは
1992年8月1日に制定された「借地借家法」より前の法律が適用されることを言います。
そのため、1992年7月31日までに成立していた契約が旧借地権の適用となります。
しかし、レンガやコンクリートなどの「堅固建物」か、木造などの「非堅固建物」かによって契約の存続期間が異なるため注意が必要です。
当事者同士で期間の取り決めをおこなわなかった場合、堅固建物で60年、非堅固建物で30年の存続期間が定められています。
更新後の存続期間は、堅固建物で30年、非堅固建物で20年となり、期間内に朽廃した場合は権利も消滅します。
契約時に、建物の構造や種類を定めていない場合は、非堅固建物の所有が目的とみなされるため注意が必要です。
一方、期間を定めていた場合の堅固建物の存続期間は、契約時と更新時ともに30年以上で、非堅固建物も契約時と更新時ともに20年以上と設定されています。
こういった存続期間は定められていますが、土地所有者による正当な理由が認められない限り更新の拒否はできません。
普通借地権とは
普通借地権は、現在の借地借家法によって定められた権利を指します。
存続期間は30年以上と定められており、旧借地法と同様に更新することも可能です。
1回目の更新の際は20年以上、2回目以降は10年以上で設定されます。
そのため、更新することで半永久的に借りることが可能です。
また、旧借地法のように堅固建物と非堅固建物の構造による区別はなくなり、建物が朽廃した場合に権利が消滅するという規定も設けられていません。
一方、土地の所有者が、正当な理由がない限り契約を解除することはできないのは、旧借地法と同様です。
しかし、所有者の許可を得ず契約期間を超過するような建物を再建したり、朽廃や火災により建物が消失し土地を借りる必要がなくなったときは、所有者から契約解除を申し出ることが可能です。
旧借地法では、賃借人の権利のほうが重視されていたため、土地をなかなか返還してもらえないなどのトラブルが多発していました。
このようなことが問題視され、現在の借地借家法では所有者の権利も考慮されています。
メリット・デメリット
通常は住宅を所有している場合、土地や建物に対して固定資産税が発生しますが、土地に対する固定資産税や都市計画税を負担しなくて良いのが最大のメリットです。
しかし、土地が所有物にならなかったり、土地代の負担、売却や増築の際は承諾が必要であったりとデメリットも存在します。
また、承諾料や更新料が必要な場合もあるため注意が必要です。
定期借地権とは
旧借地法で問題視されていた土地の返還問題を改め、土地の所有者が安心して土地を貸せるようにと創設された契約のことです。
そのなかには「一般定期」と「事業用定期」と「建物譲渡特約付」の3つが存在します。
一般定期借地権
存続期間が50年以上で用途の制限もありません。
主に、マンションや一戸建て住宅などを建築する際に多く用いられます。
50年以上の契約が条件であり、「契約更新なし」、「建物再築の際の期間延長なし」、「満了後の建物の買取請求なし」の3つの特約を公正証書などによって定めます。
そのため、賃借人は契約期間が満了となった際に、更新できないため建物を解体し所有者に土地を返還しなければなりません。
事業用定期借地権
賃借人が、事業用の建物を所有する場合に限り設定することができます。
そのため、賃貸マンションなどの居住を目的とする建物は対象となりません。
主に、飲食店や小売店などで活用されています。
存続期間は、10年以上50年未満と10年以上30年未満の2種類です。
10年以上50年未満の場合は、契約期間により契約内容が一部異なる場合もあります。
10年以上30年未満の場合は、「契約更新なし」、「建物再築の際の期間延長なし」、「満了後の建物の買取請求なし」の条件が自動的に適用され、これらを契約書に特約として盛り込むことも可能です。
また、事業用の場合も同様に、契約期間が満了となった際は、更新できないため建物を解体し土地を返還しなければなりません。
なお、事業用途で50年以上の契約を希望する場合は、一般定期借地権の適用となるため注意が必要です。
建物譲渡特約付借地権
存続期間は30年以上で、契約が満了となった際に土地の所有者は、賃借人の建物を買い取ることを約束をした契約です。
主に、オフィスや店舗、マンションなどが挙げられます。
一般的には、ほかの契約に追加する形で設定されることが多いです。
しかし、建物の状態悪化などの理由で、所有者が建物の買取をおこなわなかった場合、契約満了と同時に権利も消滅します。
また、所有者に建物を譲渡した場合も権利は消滅しますが、賃借人は賃貸物件として住み続けることが可能です。
実際、所有者が買取後に賃貸利用し、賃借人が借り住み続けるというケースは多くあります。
一時使用目的の借地権
ほかには、「一時使用目的」というのもあります。
一時的な使用を目的としているため、存続期間は1年以内で更新もありません。
主に、プレハブや仮設住宅などで使用されています。
借地借家法は適用されないため、土地の所有者は猶予期間を3か月以上設ければ、一方的な契約解除も可能です。
まとめ
不動産の借地権には3種類あり、相続することも可能です。
そのなかの旧借地権は、堅固建物か非堅固建物かによって契約の存続期間が異なります。
普通借地権は、存続期間は30年以上で更新も可能です。
定期借地権はさらに、一般定期と事業用定期と建物譲渡特約付に分けられ、契約によって内容も異なるため注意が必要です。
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