不動産の共有相続でのトラブルとは？メガ共有などの問題についても解説｜岡山・香川の不動産売買

▼ 不動産を共有相続した際の合意形成に関してのトラブル
▼ 不動産の共有相続でのメガ共有のトラブルについて
▼ 共有相続不動産のトラブルで共有物分割請求訴訟について
▼ まとめ

不動産の共有相続でのトラブルとは？メガ共有などの問題についても解説

親などから譲り受けた不動産を、自分の子や孫へと相続を引き継いでいく際、知らず知らずのうちに相続人が増えすぎてしまっていることがあります。
こういった不動産の共有相続でのトラブルは社会的に深刻な問題ともなっているのです。
ではそのトラブルや問題についてご説明していきますので、ぜひ最後までご覧ください。

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不動産を共有相続した際の合意形成に関してのトラブル

相続発生時に相続人が複数いた場合、不動産を共有名義として相続するケースがあります。
これは、みんなが平等にその遺産を持つことができるということで、分配でのもめごとやトラブルを避けようというのが狙いなのでしょう。
共有名義であれば均等に分配され、登記費用などの諸費用も折半すれば良いですし、もし売却してもその利益はみんなで均等に分け合えば良いわけです。
ただ実際問題、そうした状態で遺産を持ち続けるのは逆に大きなトラブルを引き起こす原因にもなりますので、おすすめできません。
不動産の相続で難しいのは、現金のようにみんなに均等に分配できるというものではないので、その持分をどのような割合で配分するのかということでしょう。
これを共有持分と言いますが、その共有持分において、その共有者ができること（保存行為・管理行為・変更行為）、つまり権利を行使する際に互いの利害が絡んでくるのです。
ではその権利についてですが、まずは保存行為でこれは「不法占拠者を追い出す」「家の補修やリフォームをする」といったもので、問題なのはそこに費用が発生するということです。
この権利は単独でも行使できますが、いざ費用がかかるとなれば共有者にも負担が回っていきますので、誰かが応じない場合はトラブルになります。
次に管理行為で、これは今ある状態のままでその利用方法を変えるという行為で、例えば「賃貸物件にする」「契約や賃料を変更する」といったものがあります。
そしてすでに賃貸物件として利用しているのであれば、その利益の分配や入居者による問題についても誰がその責任を負うのかなどの点がトラブルになりやすい原因でしょう。
そして変更行為についてですが、これは売却や解体、そして抵当権の設定といったものに関わる権利で、もっとももめごとが起きやすいものになります。
これは権利そのものに対して、消滅などのリスクをはらんでいますので、当然共有者全員の合意形成が大前提ですが、同意を得られない可能性も充分にあるのです。

不動産の共有相続でのメガ共有のトラブルについて

相続が起きた際、相続登記の手続きをおこなう必要がありますが、これをせず何代にもわたって相続を繰り返すとしだいに共有者が多くなりすぎてしまいます。
これをメガ共有と言い、2次3次と相続が発生していくたびに共有者が増え続け最終的には数十人、数百人になるという例も決して珍しくはありません。
また、都市計画税や固定資産税の優遇措置を受けるために利用していない家屋をそのままにしておくいわゆる「放置された不動産」も近年問題となっています。
ほぼ廃屋となってしまったような建物を放っておくことで、景観も悪くなり、防犯面や衛生面などさまざまなトラブルの原因ともなるわけです。
不動産を処分する場合は、共有者全員の合意形成が必要となりますが、それがメガ共有によって数十人レベルになってしまうとどういったことになるでしょう。
まず何代にもわたって繰り返されてきたということは、最初のほうの方はすでに亡くなっている可能性もあり、そうなると同意を得ることは不可能となります。
また数十人ともなればなかには行方がわからない方もいるでしょうし、病気などで判断能力が欠けている方、遠縁で会ったことのない方もいることでしょう。
そうなると全員に連絡が取れる可能性はかなり低くなり、仮に取れたところで総意をまとめるのは至難の業ともいえるのです。
こうした共有者が多く、所有者を特定できない不動産は全国各地にあり、公共用地として自治体が買い上げようとしてもできない状態にあります。
もちろん、ある共有者が売却を切り出したとしても、共有者全員を把握することも同意を得ることもほぼ不可能ですので、なにもできないまま放置が続いていくのです。
こうした問題を受け令和3年には民放が改正されて、共有制度に対する改善策がいくつか定められ、なかには義務化された項目もあります。
まず最大の見直しとしては「相続財産精算人」制度で、これは同意を得ようにも行方不明者がいて不可能な場合も手続きがおこなえるというものです。
ほかにも相続の際の相続登記の義務化や、相続開始から10年経過した時点での遺産分割の強制処置、不明の共有者の持分の取得や譲渡といったものが柱となっています。
この法改正によりメガ共有の問題が少しずつ改善されていくことが期待されますが、それよりもまずは相続人が手続きを怠らないことが重要です。

共有相続不動産のトラブルで共有物分割請求訴訟について

長い間手つかずのままになっている不動産で、さらに共有相続により複数の共有者がいる場合、共有者の中のひとりが共有物分割請求訴訟を起こす可能性があります。
もちろん、逆に複数の共有者に対して自分がその訴訟を起こすこともできますが、ではこの共有物分割請求訴訟とはどういったものなのでしょう。
これは複数の共有者で共有している不動産をある一人が自分の名義に変更したいと申し出ることで、これにより共有者はその共有状態を解消するための対応が必要となります。
その目的は、単独（単有）名義にすることにあります。
単独名義にすることにより、共有名義の場合は不動産の活用や処分をするときは、他共有者の同意が必要だったのが、個人の意思で自由にできるようになるのです。
では、この共有物分割請求訴訟によって共有状態を解消するための分割方法（現物分割・代償分割・換価分割）についてみていきましょう。
まず現物分割は物理的に分割する方法ですが、マンションの部屋や、戸建ての住宅ではそれを物理的に分割するのは難しいので今ではあまり使われていない方法です。
次に代償分割で、これは共有者の持分を他の誰かが買い取るというもので、その金額は話し合いで決めますが無理な場合は不動産鑑定士が入ります。
そして換価分割ですが共有物を売却、つまり換金することでその代金を持分割合で共有者全員に分配する方法で、第三者に売却するという点が代償分割との違いです。
この共有物分割請求訴訟ですが、そこにいたるまでの流れとしては最初に共有物分割協議をおこなわなければならず、その方法についての規定はありません。
ただ注意点としては、訴訟時のトラブル回避策として共有分割協議の申入れを共有者全員に送り、協議の申入れをおこなったという証拠を残すことです。
この証拠を残すことで、協議に参加しない共有者や返答のない共有者からの反論を抑えることができ、話合いがまとまらなければ共有物分割請求訴訟を起こせるのです。
次にその共有物分割請求訴訟ですが、これは共有者全員と当事者に対しておこなう必要があり、裁判所の判断にゆだねることになります。
この裁判所の判断で競売を命じられることがあり、このときは判決正本を添付のうえで競売申立てとなり、共有者の持分はすべて消滅します。