不動産を売却するとき、その物件に元々住んでいた場合には、新たに購入する住宅を購入したうえで、売却が済んだら引っ越すという方法を取るのが一般的です。
反対に物件を購入する際も、元々住んでいた物件を売りに出して、それが売れることを見越したうえで契約に進むという方も少なくありません。
今回はそのようなケースで売買契約を結びたい時に適用することができる買い替え特約といった約束についてご紹介していきますので、当てはまる方はぜひ参考にしてみてください。
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不動産のやりとりの経験がない場合は、買い替え特約と聞いてもなんのことを指しているのかいまいちわかりにくいということがあるかもしれません。
この特約とは、基本的には文字どおり不動産を買い換えることを前提に契約する際に利用することができる、売主と買主の間で交わされる約束事のことです。
具体的な例を挙げると、買主となる物件の購入希望者が、元々住んでいた物件を売りに出した売却益で購入代金を支払おうとしている場合が考えられます。
この場合、指定の期日までに売却ができなかった場合は購入金額を支払うことができなくなってしまいます。
そういったケースにおいて、この特約を売主と締結することによって、元々住んでいた家の売却ができなかった場合には予定していた購入の契約をなかったことにできるというものです。
つまりこの約束は購入者の事情を考えたうえでできたもので、所定の金額を支払えなくなってしまった際の保険というような役割であると考えるとわかりやすいかもしれません。
この約束を前提として契約を進めていた場合には、すべてをなかったことにするとなった場合が考えられます。
通常不動産の取引において、契約解除をおこなった場合に支払いを余儀なくされる違約金の支払いをする必要はなくなります。
また、違約金だけでなく契約を結ぶ前に一番最初に支払っていた手付金も返ってくることになりますので、契約を進める前の段階に戻るというようなイメージで認識しておきましょう。
以上のことから、売主として物件を売りに出している場合でも、購入する物件を探している場合でも、買い替えを前提とした契約を扱う際には買い替え特約は頻繁に出てきます。
そのため、不動産の取引をおこなう際には必ず覚えておくようにしましょう。
買い替え特約のメリット
買い替え特約が具体的にどのようなものを指すものなのかご紹介してきました。
なんとなくどのような約束事なのかがわかると、この特約はどちらかというと購入者にとってメリットが大きいものであることがわかると思います。
購入希望者の事情を汲み取ってできた特約なので当然と言えば当然ですが、ここからはこの特約の持つメリットについてさらに深く掘り下げてご紹介していきます。
まず、購入希望者にとっての一番のメリットは、元々住んでいた家の売却活動に長い時間をかけることができるという点です。
このメリットをご紹介するうえで先に解説しておきたいのが、家を買い替える際の方法です。
次に住む家を先に決めて、契約を済ませたうえで元々の住宅の売却をおこなうやり方を買い先行、先に売却を済ませたうえで、その後一度仮住まいをして次に住む家を探す方法を売り先行と言います。
このどちらかの方法で住み替えをおこなう方がほとんどです。
しかし買い先行の場合には、住宅ローンの支払いが二重になってしまったり、買ったはいいものの元々住んでいた物件がなかなか売れなかったりするケースが考えられます。
そのため、維持費や固定資産税などが高くついて出費が嵩んでしまったりと、さまざまな欠点があるのです。
また売り先行の場合も同様に、仮住まいが確実に用意できる場合は良いですが、すぐに購入したい住宅に巡り会えるかどうかは運次第なため、リスクは高くなってしまうことが考えられます。
これら2つの方法の欠点をうまくカバーしているとも言えるのがこの買い替え特約で、特約を利用することで、どちらのリスクも回避することができます。
先に気に入った物件の契約をこの特約でおこなうことで、期日は決まっているものの実質上の予約のような形で住宅を確保することができるため、所定の期間内で慎重に売却活動を進めていくことができるのです。
不動産の取引は大きなやりとりだからこそ、時間をかけて活動を進めていくことが非常に大切となります。
すでに次に住む物件を確保していることで精神的な余裕も生まれますので、メリットは大きいと言えるでしょう。
そのほか、もう1点のメリットとして、売主は売りたい物件を市場に出す際に不動産会社と媒介契約を結んだうえで、その物件を売りやすいよう仲介してもらうことになります。
購入と売却を同時におこなう場合には同一の不動産会社に仲介を頼むことも多いため、その場合に仲介手数料を売却か購入のどちらかの支払いのみ求められることになるケースがあります。
本来、売却と購入を別々におこなう場合にはそれぞれ仲介手数料を支払う必要がありますので、この点は買い替えの利点として考えられるでしょう。
売却の進行度合いによっては白紙解約となってしまうことも十分にあり得ますので、そういった点から見ても、少しでも費用を抑えられるこの特約は買主にとって安心できる要素が多いと言えます。
買い替え特約のデメリット
それでは、ここからはこの特約に付随して考えられるデメリットをご紹介していきます。
上述のとおり、この約束事は買主目線で考えられている点が多いため、売主にはどうしてもマイナスとなってしまう要素が含まれています。
これまでにご紹介してきた内容で、なんとなく予想ができるでしょう。
売主からすると、この特約を認めたうえで契約をおこなうと、なんの保証もないままその購入希望者に物件を提供することになります。
もちろん、万が一白紙解約となった場合にも責任に問えるわけではありません。
そのため、このケースはどのパターンでも使えるわけではなく、不動産会社など専門の企業などではない個人が売りに出している不動産の場合には、売主の承諾が得られないというケースもあります。
売主が特約を認めていない場合には、どんなに気に入った物件でも契約を進めることはできません。
買主側は売主の立場になって考えたうえで、すぐに気に入った物件を仮押さえすることができるという考えは捨てて、ダメ元のつもりで探すのが良いでしょう。
また、買主にとってもう一点デメリットとなることが考えられるのが、自分が仮押さえしている物件が欲しいあまり、その物件を購入しなくてはいけない指定日までになんとか安く不動産を売却してしまうパターンです。
もちろん、売れないよりは売れた方が良いので、このケースをデメリットとして考えるかどうかは売主次第です。
本来はもう少し高値で売れたはずの物件を相場よりも大幅に安い価格で手放してしまったら、本末転倒であると言えます。
物件を購入することを第一に考え過ぎてしまうことで、売主の立場としての考えを忘れてしまうと、どんなに気に入った物件であってもトータルで見たら損をしていたといった事態にも繋がりかねません。
メリットが大きい分、実際に契約を進める際には自分の本来希望していた売却計画と照らし合わせて無理のないよう、冷静に判断をしたうえで進めていくことが非常に大切です。
まとめ
不動産の売買契約において、買い替えの際に利用することができる特約についてご紹介してきました。
この特約を利用して契約をおこなう際には、買主と売主の双方の立場から見て、損のないように慎重に進めていくことが大切です。
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